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问题 买二手房有哪些陷阱
释义

王先生买房子的时候,他以为自己找到了便宜货。看房时,卖房人承诺会呈现这个和那个,并谈到装修时如何选择橱柜和浴室。结果,王先生没有和卖房人讨价还价,他爽快地签了房屋买卖合同并交钱。没想到,过了一会儿,赵先生发现房子的厨房排水管不畅通,经常堵塞,卫生间按钮不好用,墙上的两个电源插座也不好用。而且,卖家把柜子拿下来带走了。为此,他气愤地找到中介,要求“维权”。但最终,王先生只能承受哑巴般的损失。原来,在签订房屋买卖合同时,双方对此类问题并没有具体约定。
    

这个例子提醒人们在购买二手房时,一定要仔细检查。在验房过程中,购房者不仅要认真、严格地履行验房手续,还要把可能出现的问题和解决办法写在纸上。无论是室内装修还是赠送附属设施设备,都应以书面形式确定,并作为买卖合同的附件。同时,双方还可以在合同中约定实际交付情况与约定不一致时,出卖人的违约责任。买方也可以“在交货时保留5%-10%的余款”,以确保其合法权益不受侵犯。最近,李先生看中了一套二手房。在房屋中介的经营下,他按照160万元的协议价与卖方签订了销售合同。但在签订合同时,卖房人又准备了一份合同,并说明可以用另一份买卖合同办理房屋登记和纳税,交易价格可以写为120万元,以减少税收。闵先生同意了这一建议,并最终与卖方签订了一套“阴阳合同”。
    

很快,李先生按照160万元的实际成交价支付了购房款,但由于房价上涨,卖方不愿交易。对方称,李先生拿出购房合同要求退房120万元。同时,卖方也拒绝承认双方签订了另一份合同。万不得已,李先生在没有证据和胜诉保证的情况下提起了房地产诉讼。法律专家指出,通过签订“阴阳合同”进行偷税漏税的行为,不仅损害国家利益,而且往往带来“偷鸡不反”的恶果。根据税收征管法规定,个人在转让房地产过程中,通过签订两套“阴阳”合同,故意少报或隐瞒交易价格,不缴或少缴应纳税款,属于偷税漏税。税务机关将依法追缴相应税款,增加滞纳金,处以罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
    

从实际效果来看,故意少报、隐瞒房屋转让成交价格的行为,只是拖延了部分应由出卖人承担的税费的缴纳时间,而在买受人按照市场价格再次转让房屋时,由于增值额较大,税费较低金额越高,要交的税就越高,所以应该由卖方承担的税就转移给了买方。另外,当购房者想用这套房产办理按揭贷款时,往往很难获得大额贷款,因为登记的房价很低。前段时间,徐小姐看中了一套价值148万元的二手房。房地产经纪人告诉她,这个地区的住房供不应求。为了防止别人带头,最好先交3万元“意向金”。急于买房的徐小姐爽快地交了“意向金”。第二天,她和家人去看房时,认为房子朝向不好,便要求房产中介取消购房委托,退还“意向金”,但遭到拒绝。该房产中介称,与徐小姐签订的意向书中明确表示“如卖方同意按徐小姐的购房总价出售,原意向款将转为定金”,本案中卖方已确认徐小姐的购房条件,于是,徐小姐购买的“意向金”已转为“定金”,无法退还。无奈之下,徐小姐向法院提起上诉。
    

庭审后,法院认为,双方签订的委托购房意向书是双方真实意思表示,出卖人接受徐小姐提出的条件,收缴了房产中介过户的“意向金”,所以钱的性质就变成了存款。根据法律规定,支付定金的当事人不履行合同的,无权要求返还定金。因此,法院判决徐小姐败诉。
    

在国家有关房地产的法律法规中,没有提及“意向金”,即存款或保证金。“意向金”在什么情况下可以转为押金或保证金?其实,这只是房产中介的一种解释。因此,购房者要警惕房产中介的文字游戏。不假思索地支付“意向金”的做法,容易埋下侵权隐患。李先生买了一套二手房后没多久,供电公司就告诉他,房子里的电表被改装了,他偷了电,所以要交巨额罚款。李先生赶紧找到房子的原主人,但一开始找不到人。后来他好不容易才发现,对方不理他。无奈之下,李先生只能“吃进”车票。
    

目前,在二手房销售中,因水、电或物业费过户、交接不及时而引发的纠纷很多。
    

在二手房交易或出租房屋过程中,购房者不得忽视水、电等基础设施的转让或交接。如果购买二手房的用户不及时过户,可能要承担欠费或面临罚款,也可能被下表制止,需要重新安装。因此,购房必须有正规的物业检查流程,而且最好不要一次性把钱全部交给业主。部分房款可以先行支付,剩余房款可以在双方完成物业验收后支付,确保物业验收费的结算和房屋验收的完成。
    

在户籍问题上没有达成一致意见,存在很多麻烦。由于儿子即将上小学,李先生通过中介公司购买了一套“教育地产”,并顺利办理了过户手续。但李先生持房屋产权证到公安机关办理落户手续时,却发现原房主并未搬出住所,导致李先生一家无法落户。而原来房主拿到了钱,已经走了。林先生买了一套二手房。拿到产权证后,他按合同付清了全部房款。几天后,当他想搬进户口时,发现自己买的房子里有别人的户口。林先生向售楼人员询问,得知这是卖房人买房时留下的户籍,卖房人对此无能为力。
    

户籍一直是二手房交易过程中难以解决的问题。因为户籍管理是由公安部门进行的,法院无权干涉,法院也不受理以户籍在二手房交易中作为诉讼标的的案件。因此,这个问题目前是可以解决的。专家建议,在二手房交易前,买受人最好与出卖人约定适当的迁移期限和违约责任,以免权益受损。
    

如果用时间、精力和金钱购买二手房,后悔上述问题为时已晚。因此,我们必须采取预防措施。
    

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更新时间:2025/3/15 13:37:23