| 问题 | 买二手房一定要注意什么 |
| 释义 |
关注点一：准确理解“限购令”政策 长沙市住房限购令有1套住房，其中户籍居民可提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的有1套。拥有2套及以上住房的非户籍户籍居民家庭、1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、不能提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险证明的非户籍居民家庭，暂停长沙市中心地区房屋销售。因此，无论户籍是否已迁出长沙，购房者都要先查看自己的情况和想买的房子的位置，看自己是否属于“限购”名单。否则，即使对房子满意，也只能对房子充满期待。焦点二：价格不等于实际购房价格与新房不同，除了房价本身，二手房交易还需要缴纳各种税费，如果通过中介完成交易，还涉及中介费。在贵阳市二手房市场，几乎所有的卖家都给出了“净价”。房屋交易过程中需要缴纳的所有税费甚至中介费都由购房者缴纳。卖家只收“净价”，不计税费，这已成为当前二手房市场的“潜规则”。 以一套50万元的普通二手房为例，如果购买时间不足5年，所售房屋并非该家庭唯一住所，那么卖方的营业税及附加、个人所得税以及买方的契税和中介费，加起来都是6万元。也就是说，要买这套50万元的房子，购房者要交56万元才能买到。据了解，并非长沙所有银行都办理二手房贷款。比如，中国建设银行不开展二手房贷款业务，而工行可以办理二手房贷款，但对于外地人，需要提供一年的社保缴纳记录，否则不予办理。贷款条件和所需信息与商品房相同，即首套房70%可按基准利率抵押，二套房40%可按基准利率20%抵押。 买家应根据自己的经济情况做出相应的选择。如果不能满足二手房贷款条件，就应该做好全额购房的准备。重点四：掌握二手房贷款金额评估计算 虽然二手房贷款和新房贷款的首付比例和贷款利率完全相同，但与新房贷款的首付根据购买时的市场价格不同，二手房贷款金额按评估价计算。通常，在申请二手房贷款时，银行应该先对房地产进行评估。贷款时，银行将以合同价与评估价之间的低值为依据，再乘以贷款比例，即该房地产的最高贷款金额。 据了解，房屋评估价格是根据当时的市场情况，通过专业评估机构对房地产价值的评估计算出来的。一般来说，二手房的评估价格低于市场价格。一般来说，二手房的评估价格大多是市场价值的80%-90%。如果一套市场价50万元的二手房按市场价的80%计算，评估价为40万元。如果贷款首付是30%，首付是12万元，再加上成交价和评估价10万元的差价，要买这套二手房，就要准备22万元的首付，而不是一般理解的15万元。据了解，长沙市多数银行办理二手房贷款业务时，贷款期限按房龄+贷款期限≤30年计算。比如，房龄为10年，最长贷款期限为20年。 很多购房者对二手房贷款政策知之甚少，这给后期申请贷款带来困难。为了避免贷款购买二手房时产生不必要的纠纷，有必要在二手房买卖合同中约定贷款条款。如果借款合同不能被批准，如何规定违约责任。焦点六：不要签订“阴阳合同” 为了达到少缴税的目的，很多人选择了“阴阳合同”的做法，即在真实合同之外，签订一份交易价格远低于实际交易价格的“虚假合同”进行纳税申报。据市房屋产权监管办公室相关负责人介绍，购房者不必为了达到“节税”的目的而篡改合同。一方面，这种做法不能节省税收。另一方面，“阴阳合同”中的真合同和假合同也不受法律保护。购房者再次转让房屋，会增加房屋销售利润，增加税收负担。房屋一旦被拆除，可能面临补偿价格降低的风险，损失不值。你知道吗 |
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