| 问题 | 开放式商户的营销控制手段是什么 |
| 释义 |
其实，这是开发商利用各种宣传和销售手段，使楼盘快速有效销售的一种方式。在业界，这被称为“销售控制”，或“销售控制”。 ■出租和信托炒房：销售控制的核心目的之一是制造市场饥饿的假象，迫使消费者尽快买房，加快开发商资金回笼。这就好比一个人看到一桌鱼肉摆在没人吃的面前，就会心平气和地选择吃什么有营养，吃什么最实惠；如果有人告诉他，你不是餐桌上唯一的一个人，十个人都在为一个人能吃的食物量而斗争，他肯定会惊慌失措。谁知道其他9个人是不是真的想为食物而战？ 在房地产销售中，销售人员充当餐桌上的主任，营造热销场景的方法之一就是雇人炒房。开盘当天，售楼处常常人满为患。许多人在沙盘前观看，更多的人在等待付款。许多消费者一大早就出门了，但当他们到达时，却被告知他们想要的房间已经预订好了。只剩下一套特定楼层和特定类型的公寓。如果他们不快点，他们就连这个都没有了。此时，心急的消费者难免会烦躁头晕，先下手再下手。其实，售楼部的“人海”可能就是开发商雇佣的“苗圃”。据业内不愿透露姓名的人士透露，很多人甚至以此为生。他们还能在不同的售楼处安居乐业，可见房地产投机的普遍性。 有时消费者会不知不觉地变成“托儿所”。电话咨询的消费者可能遇到过这样的情况。售楼小姐告诉你今天不能去看房，但你得在特定的日子去。那一天，售楼处肯定人满为患，因为售楼处已经安排了所有的客户在这一天看房。因此，被自己吓坏的客户会争先恐后地买房。 此外，在正式销售前制造舆论，采用限时抢购、提前预订的方式刺激消费者，也容易造成后续效应。 ■人为地不愿意销售：好楼封存了市场上的劣质产品。一位做过多次房地产销售的人士表示，开发商也应该保护自己的利益。如果他们一次全部放手，那将是一片混乱。当轮到大单位买整层楼的房子时，就没有卖的余地了。如果他们想卖一套好房子，他们必须有一个整体的计划，让它去一点。 一般来说，开盘时，公开认购的对象是户型、朝向、楼层等较差的房子，这类房子开盘价格相对较低，便于销售，避免了第二套房子卖不出去的风险，也有利于以后好房子价格的提高。 曾小姐看中了某楼盘的某种类型的房子，但开盘时买不到。售楼小姐说这种房子已经卖完了。但不久后，曾小姐的朋友拿到了这套“售罄”的公寓，价格也没涨多少。据业内人士介绍，这是大多数房地产开发商采取的策略。它们一开始以价格吸引眼球，中期以质量维持销售。 ■价格阶梯：如何开盘和如何走学会了 北京一家房地产开发集团的副总裁说，最好在房地产普遍开盘时出手。这个时候，房地产有了神秘感，好与坏还不得而知。有了一些优惠政策，部分资金很快就能收回。滚动开发是大多数开发商采用的模式，即依靠银行和预售收入维持开发。因此，资金回流越快，利润率就越大。繁荣过后，将进入稳定期。此时，如果有好的楼盘形象支撑，再逐步打开好的楼盘，在稳中有降的情况下，可能会出现几个小高潮。在房子销售结束的时候会出现一个大的高潮，这个时候房子比较便宜，但是质量不一定好。一般来说，这是“两头高”。这种价格策略在业内被称为“低开高走”。但性价比好的房子也会“高开高走”。此外，还有升值幅度小、销售速度快的“小步走”，以及价格合理、成交量大的“大步走”，颇有学问。如果不了解开发商的整体策略，在合适的时机买到又好又便宜的房子并不容易。有吸引力的报价：假报价确实要花钱 许多房地产项目打出了优惠牌，试图吸引消费者。毕竟买房买房是大事，谁不想省点钱呢？但对于该项目来说，从拿地、立项、建设、销售等环节都有太多的不可控因素，开发商不会愿意低价卖房子，否则可能是赔本赚吆喝。如果消费者刻意追求打折或低价，开发商为了保证利润，必然会在房屋质量和物业管理上偷工减料。业主发现上当受骗后，要花大量的时间和精力去解决问题，真的很贵。 北京某高端楼盘总裁认为，如果该楼盘的价格活动空间过大，其定价机制可能存在一些不规范的隐患，其建设和服务质量也值得怀疑。买房送礼：羊毛出在羊身上在铺天盖地的房地产广告中，有很多“送大礼”的字眼。送礼的内容也五花八门：送精装、家电、购物券、健身卡、绿地、会所等。专家提醒消费者，天上不会掉馅饼、掉毛或掉羊。 送礼陷阱1：以次充好。赵先生挑了一套房子送精装，比他的公司便宜多了。关键是省去很多麻烦。交房时，我们发现装修质量与当初参观的样板房相差很大。原来承诺的实木地板被复合木地板取代，施工质量也存在问题。赵先生想投诉开发商，但他苦于当初没有签订详细的精装合同，放弃了消费者依法应有的权利。 送礼陷阱2：礼金必须由消费者支付。接受采访的业内人士表示，开发商在送礼前会先计算“礼金”，并把钱加到房款中。送礼实际上是变相降价，往往是因为开发商急于收回部分资金，或是销售出现问题，以刺激销售。 送礼陷阱3：将消费者应得的利益作为额外利益来宣传。据业内人士介绍，房地产中的很多所谓送礼都是炒作。他们将购房合同的内容作为开发商赠送的礼物进行公示。购房者在作出购房决定前，应仔细核对购房合同及相关规定。 ■房地产控制面板：小心销售人员——自己掏腰包 销售人员通过不正当手段从消费者身上赚钱，然后放进自己的腰包，这在业内被称为“房地产”。 赚取“不动产”的方法之一就是索要过户费。一位购房者曾在网上发布自己的购房经历。这位李先生对某楼层的某户型很感兴趣，但销售人员告诉他，这户型已经卖完了，但一旦有人退房，他还是有希望的。李先生很失望，留下了他的电话号码。几天后，业务员打来电话，说其中一位业主想退房，但李先生又得给业主交1万元过户费。犹豫之后，李先生没有立即同意。不料，几天后，售楼人员再次打来电话，称过户费已降至5000元。李先生想，如果拖下去，可能买不起。这一小笔钱和买房的钱比起来根本算不了什么。所以他欣然同意了。当他意识到这是错误的，他已经来不及收回钱，因为他没有收据或证书时，他支付的钱。其实，“买房的业主”是炒房的“托儿”，而李先生的钱最终落到了他和售楼人员手里。 此外，销售人员还会以各种形式向消费者要钱，如劳务费、辛苦费等。一位开发商称，销售人员的做法不是上级指使下的，应该受到处罚，但消费者一般不能提供证据；即使是腰包鼓的销售人员被炒鱿鱼，他也可以找其他销售工作，继续要求“楼花”，吃亏的是消费者。 ■虚假宣传：房地产销售量
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