| 问题 | 法律如何规定被拆迁房屋的交易 |
| 释义 |
所谓安置房，是指因城市规划、土地开发等原因，搬迁给被拆迁人或者承租人的住房。由于安置对象是特定的安置户，这类房屋的出售不仅受到法律法规的规范，也受到当地政府相关地方政策的制约。所以它与普通商品房交易有很大的不同。 根据相关法规和政策，安置房一般分为两类：一类是配套商品房或市政重大项目搬迁居民建设的中低价商品房。如黄浦江两岸的世博拆迁。根据相关规定，被安置人取得此类配套商品房的，房屋产权属于个人，但取得所有权后5年内不能上市交易。另一种是由于房地产开发等因素，拆迁公司通过其他渠道或代安置群众购买低价商品房（与市场价相比）。这种商品房和普通商品房没有区别。属于被安置人的私有财产，不受转移期限的限制。它可以自由上市交易。因此，购买安置房的第一步就是摸清安置房的性质。一般来说，竣工安置房的“五证”可以查询，也可以在房地产交易中心查询房屋产权信息。对于不同类型的安置房，双方承担的交易风险是不同的。由于交易时间长，受市场因素影响，首套安置房的购房者需要承担巨大的法律风险。主要体现在房价上涨后，出卖人有意回头，寻找合同漏洞，逃避法律责任，追求自身利益，或为履行合同设置障碍。 如果是购买尚未定位的安置房，风险更大。虽然买卖双方可以知道房屋的大致位置，但无法确定安置房建成后的具体结构、朝向、社区环境等，办理过户等手续的时间会更长。因此，在购买此类房地产时，签订一份有效且可操作的买卖合同是非常重要的。除一般销售合同的主要条款外，销售合同还需要对追加购房和延期交房的付款方式作出明确约定。 一般来说，在购买此类房屋时，可以根据《民法通则》和《合同法》的有关规定签订附条件合同，以保证买卖合同的效力，具体细节可以明确约定，以防止对方背弃合同。最好由专业的房地产律师指导。与第一类安置房相比，第二类安置房与普通商品房交易一样，风险相对较小。 目前，许多农村集体土地上的房屋被拆迁改造成安置小区，被拆迁户一般可以通过拆迁得到两套以上的房屋。除了自用，他们通常会选择出售剩余房屋，而相对低廉的安置房价格也吸引了一些购房者。由此，在民间形成了事实上的安置房市场。根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依法登记后生效，未经登记不得生效，法律另有规定的除外。因此，安置房能否出售，取决于能否在房地产管理部门登记。可分为以下几种情况： 1。虽然是安置房，但已经取得了房屋所有权证。当然，这种房子可以买卖，其效果相当于普通商品房。二是在取得房屋权属证书前买卖安置房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 据此，纠纷诉讼到法院时，如果争议房屋不具备取得房屋所有权证的条件，人民法院一般会因为争议房屋没有房屋所有权证而认定房屋买卖合同无效，这就是你朋友说安置房卖不出去的原因。但鉴于安置房取得房屋所有权证需要一段时间，这段时间内房价会有波动，因此违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方因房价上涨或下跌造成的损失。三是买卖双方签订合同时，房屋没有权属证明，但发生纠纷时，房屋已经领取权属证明（包括出卖人故意不领取的情况），一般认为是买卖的有效行为，可以向法院起诉，也可以要求强制转让所有权。当然，在实践中也有一种特殊情况，比如：买受人装修、入住多年，即使合同被认定无效，法院一般也不退还。 针对上述情况，建议在购买安置房时，对房屋权属登记进行复核，并根据不同情况慎重考虑购买。你知道吗 |
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