| 问题 | 侵犯优先购买权的合同是否具有法律效力 |
| 释义 |
购买二手房，必须征得全体产权人的同意，擅自处分共有财产应视为无效。 读者魏先生告诉记者，他爱上了赵先生名下的一套房产，并在谈妥价格后签订了房屋买卖合同。在签订合同时，魏先生忽略了这套房子是赵先生和妻子的共同财产。不料，付了购房款半个月后，当他要求与赵先生过户时，赵先生说，妻子不同意出售房屋，拒绝办理房屋过户手续。魏先生非常不解，如果签了合同，交了房款，业主能单方面违约吗？记者就此事咨询了专业律师。律师表示，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共有权存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般无效。但第三人善意有偿取得财产的，第三人的合法权益受保护；其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”。此外，《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；法律另有规定的除外，受让人取得该不动产或者动产所有权，有下列情形：（一）受让人善意转让该不动产或者动产；（二）以合理的价格转让该不动产或者动产；（三）依法应当登记转让的不动产或者动产，已经登记；不需要登记的，交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无权处分该不动产或者动产的人要求赔偿。“因此，虽然魏先生与赵先生签订了购房合同，但赵先生的妻子作为共有产权人之一却不同意，在签订购房合同后，没有办理过户登记手续，房屋也没有交付，不适用上述善意取得的规定。因此，购房合同将被视为无效合同，魏先生无法取得房屋所有权。 侵犯优先购买权的合同也无效 除上述情况外，购房者在签订合同时有几种情况需要警惕： 首先，在签订合同前，有必要核实卖房人的身份。如果不是产权人，又没有取得产权人的许可，又不能提供同意书的，有必要联系出卖人签订的购房合同也无效。其次，侵犯优先购买权的合同也无效。通常，优先购买权分为共有人的优先购买权和承租人的优先购买权。房屋所有人出售公房时，共有人在同等条件下有优先购买权；另外，房屋所有人出售出租房屋时，必须提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。房屋所有人侵犯共有人和承租人优先购买权的，有权向法院提起诉讼，宣告房屋买卖合同无效。 值得注意的是，一些购房合同签订后在发生权属纠纷的情况下，未经依法登记非法转让权属证书的行为也属无效。如果买主觉得抓不住，可以咨询律师律师网保护自己的合法权益，避免陷入购房纠纷。你知道吗 |
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