| 问题 | 房屋登记的行政诉讼时效是多久 |
| 释义 |
房屋登记行政诉讼时效的适用是房屋登记行政诉讼案件中的重要问题之一，它往往决定着案件是否因超出诉讼时效而被受理或驳回。根据最高人民法院《关于实施〈中华人民共和国〉若干问题的解释》第四十二条规定，人民法院自受理之日起，对涉及房地产20年以上或者其他具体行政行为5年以上的，不予受理打官司。房屋登记发证是否属于其他具体行政行为将决定房屋登记发证是否属于其他具体行政行为我记得最久。因此，有必要进行深入的研究。行政诉讼时效是指公民、法人和其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益时，向人民法院提起诉讼的有效期。一旦结束，法院将不再受理或驳回，当事人也将不再受理行政行为行政诉讼，即超过期限不能启动诉讼。 与房地产有关的“具体行政行为”与“其他具体行政行为”有区别：前者是行政机关依法赋予权力，通过法定程序确认客观事实的行政行为，属于行政行为合理管理产生的行政行为；合理管理是指行政机关以外的组织行使特定法律授权的一定行政职能而产生的非管理性行政行为。两者在管理主体、性质、法律效力等方面存在差异。 由于涉及房地产的具体行政行为包括“具体行政行为”和“其他具体行政行为”，诉讼时效不同，房屋登记发证属于哪种行政行为？笔者认为，房屋登记发证应当属于其他具体行政行为，这是由其法律特征所决定的。 首先，从管理主体的角度看，房屋登记机关是一个特定的登记发证单位，属于法律法规授权的其他组织，是指依照特定法律法规履行行政职能的民间组织，属于行政机关的代理。在这一点上，《物权法》第九条至第十三条、《房屋登记办法》第四条对授权法律法规有明确规定。众所周知，房屋登记发证可以分为登记机关和登记机关。登记机关负责登记发证管理工作。登记机关受登记主管机关委托，依法授权，对登记发证的具体行为负责。属于非国家行政机关的组织。就无锡而言，市产权监督所属于“公益性”行政事业单位，不应具备国家行政机关的组织要素，而只能是特定法律法规授权的非国家行政机关组织，即，其他行政组织。其次，从组织结构上看，登记组织符合其他行政组织的条件，主要是因为它是依法履行登记发证行政职能时的具体行政行为主体，能够承担法律责任外部责任。行政诉讼的对象虽然是登记机关，但真正应诉并承担法律责任的却是登记机关。第三，从登记的新理念看，房屋登记必须是其他行政行为。随着《物权法》和《房屋登记办法》的实施，房屋登记成为房屋登记的核心，这已不足以满足“房地产证是房屋产权唯一合法凭证”的旧观念；实行房屋登记“登记”根据申请？-然后，由申请人开始登记，不再是登记机关的管理手段；登记机关的职能由“颁发房产证”变为“依法登记房屋权属和其他应当登记在房屋登记簿上的事项”，以登记为物权公示手段，严格限制登记机关依职权登记的情形；登记机关实行“形式审查为主，必要的实质审查为辅”的原则。实质审查不再是“行政确认”，而是“行政确认”。从这些变化来看，房屋登记行政行为的性质也发生了相应的变化。也就是说，登记完全由当事人的意志产生，不再具有“具体行政行为”的“行政管理”要素，只能是“其他具体行政行为”。同时，房地产许可证的法律地位不能与《建设工程规划许可证》等行政许可证件相提并论。它属于登记形式的产物，即其他行政行为的结果。第二，房屋登记行政行为的时效应短不宜长。就无锡而言，目前无锡市共有1万套1989年以前发放的无公寓房旧私房房产证。据测算，西山区、惠山区、滨湖区、新区共有未拆迁的农村旧民房房产证约10万套。以《不动产具体行政行为》的“20年”诉讼时效作为房屋登记诉讼时效的，可以将旧私房登记发证纳入行政诉讼范围，而90%以上的老私房将成为行政诉讼的主要对象。有人可能会认为，这是一件好事，也是对登记机关的一种考验。其实持这种观点的人看不到事情的另一面，即大量行政诉讼不利于社会安定团结。这是因为当时城市房屋一般登记和农村房屋一般登记的登记规定各不相同，与现行规定更不相同。特别是当时农村房屋一般登记没有登记办法。现在，提起诉讼时，要求被告提供当时证明的法律依据，或者按照现行的登记方式，对当时的登记进行计量，并经常指责登记机关违法，在1989年至1991年城市房屋一般登记和1988年农村房屋一般登记之后，相对稳定的房屋权属状况将被破坏，社会安定团结将面临新的挑战，急剧增加就是明证在农村住房需要退证的情况下。如果行政诉讼时效为五年，可以大大降低行政诉讼的意图，稳定社会秩序。 如果将行政诉讼时效定为五年，可以大大减少行政诉讼中被告人法律地位不平等的现象。从1995年无锡市首例行政诉讼案件到今天的行政诉讼案件，大致可以分为三类：一类是起诉登记机构；另一类是不受理登记机构的发证行为，包括要求注销发给他人的房产证；三是不接受登记机构更正房屋登记簿。从以上情况看，第二类行政诉讼占80%以上，对登记机关影响最大。绝大多数已登记、领牌的旧私房面临拆迁。即使他们早就知道房子已经被继承、捐赠和出售，并且知道他们不再是合适的关系人或合适的申请人，他们自觉地以“明知房屋已转让登记给第三人”为理由，利用行政诉讼时效为起诉创造条件。这样，行政诉讼时效计算的起始时间就变得自定，登记机关和作为被告的人民法院很难知道或者确定行政诉讼时效计算的真正起始时间
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