| 问题 | 中介公司擅自抬高房价，法院判决双倍定金 |
| 释义 |
[案例]2004年2月15日，王小姐和李先生经过多日的验房，看中了深圳市南山区某住宅小区二期22栋111平方米的房子，这套房子是中介机构出售的。中介公司随后带着王小姐夫妇实地查看了房地产。当他们看到小区环境优美，房屋的分布和装修情况，再加上中介公司承诺房地产中介公司绝不吃差价，并提供房屋内的电视、空调、热水器和家具时，他们非常满意。 当我回到中介销售点时，售楼小姐神秘地告诉他们，这个楼盘很受欢迎，正好有一位客户想在附近的楼盘签约。如果我不马上签合同，别人先签合同后我就不买了。为此，王小姐没有多想，迅速与中介公司签订了《房地产销售预约中介合同》（以下简称《中介合同》）。根据合同约定，总销售额为66万元。中介机构办理抵押、过户等手续，王小姐支付中介佣金，并预付定金2万元。押金由中介公司代收代付。如果签订正式合同，定金将自动转为首付款，购房人在签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》前一次性付清64万元的购房款。 签订中介合同后，王女士和李先生当天先向中介公司交了5000元定金，并收回了一份中介合同。第二天，他们向中介公司支付了1.5万元，中介公司还向王女士夫妇开具了定金收据。但是，交了定金拿到合同后，我们就等不及中捷公司的通知了。王小姐和妻子多次到中介公司，中介公司在2004年3月中旬告诉王小姐，由于卖方违约，他们不能签订房地产合同。但中介告诉他们，定金已经交给了原业主，中介无法退还定金。顶多是帮王小姐向失主讨回押金。但王小姐，当他们询问卖家的电话号码等信息时，中介拒绝提供。 经过多方调查，王小姐终于找到了卖家的信息，并与店主陈某取得了联系，希望能拿回自己交的定金。但房主陈先生表示，由于中介公司擅自提高了房价，他不会继续委托中介公司卖房。陈某同意中介公司的说法，销售价格为63.5万元，但中介公司私自将其提高到66万元，以赚取额外的2.5万元差价。而且，他也没有像中介公司说的那样承诺用电器什么的送回家，之前中介公司一直找人假冒“李先生”和房地产公司的法律顾问和他进行了面谈。业主陈某明确表示，由于对中介公司不信任，不能再委托中介公司买卖房产。至于王小姐，他们的定金应该由中介公司支付，他不应该负责。这时，王小姐才知道了房产不能买卖的真正原因，以为中介公司竟然用别人的伎俩来谈判，真是又气又恨。 为了讨回公道，2005年1月13日，王小姐起诉中介公司和业主陈某。两被告被要求双倍交纳保证金4万元，并承担交通费、误工费、律师费等损失的连带责任。南山法院审理后认为，中介公司隐瞒出卖人转让房地产价款等重要事实，未能促成合同成立，应根据约定和法律承担相应的民事责任。原告要求被告的中介公司将定金翻倍的请求是合理的，并得到支持。决定中介公司将李先生和王小姐的押金翻倍，共计人民币4万元。本案诉讼费用1610元，由被告中的一家房地产公司承担。 一审后，中介公司不服，上诉至深圳市中级人民法院。法院认为，原审事实不清，已完全履行了调解义务。与买卖双方签订了《房地产销售预约中介合同》。房地产合同之所以不能履行，是因为业主陈某将房地产卖给了他人，他没有责任。其次，一审法院认为，上诉人隐瞒转让价款，严重失实。虽然与卖方约定的价格为66.35万元，加上各种手续费、公证费、佣金等，但为25240元，并给出了应收账款明细表。这个价格与中介合同的转让价格类似，这也符合房地产中介服务市场的惯例。三是一审法院认定返还存款的主体不当，法律适用错误。中介公司与买卖双方签订了中介合同，因此建立了中介合同关系，只承担中介的义务。 深圳市中级人民法院经审理认为，中介公司与李先生、王女士签订的中介合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。原判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。上诉费1820元由上诉人的中介公司承担。 [点评分析] 这是中介公司擅自提高销售价格引发的中介合同纠纷。 本案涉及两个问题，一是中介公司是否构成违约，二是中介公司是否应当承担赔偿责任。首先，中介公司构成违约。中介公司在经营活动中，应当遵守法律，遵守职业道德，利用自身的优势，如消息灵通，熟悉政策法规、程序等，为买卖双方提供必要的咨询和专业意见，从而提醒买卖双方注意交易过程中可能出现的问题和风险，做好买卖双方的“军事顾问”。中介公司作为买卖双方之间的桥梁，应在买卖过程中如实向买卖双方介绍相关情况，为买卖双方提出建议，提出最佳的卖（买）房方案。不得隐瞒或者误导购房者，为交易提供便利，多收中介费，进而使违反职业道德、损害双方利益和社会公共利益的行为损害书记的名誉。本案中，因房地产公司未履行中介的法定义务，隐瞒了业主陈某转让房地产价款的重要事实，未促成本案房地产合同的签订，李先生和王小姐的合同目的无法实现，应承担不履行中介合同的法律后果。根据《担保法》第八十九条规定，房地产公司收取的定金应当双倍返还被上诉人李先生、王小姐。其次，中介公司应承担赔偿责任。根据合同法第415条的规定，居间人应当如实向委托人报告订立合同的有关事项。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确列出了居间人承担损害赔偿的要件，即只有有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息的，居间人才承担损害赔偿责任。根据“谁主张，谁举证”的原则，通常由委托人作为原告举证。但事实上，在审判实践中
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