| 问题 | 如何查封股份共有的房屋 |
| 释义 |
[案例] 异议人顾某（顾某之女） 南通某工贸有限公司执行人顾某被执行人顾某与顾某为父女关系。1980年至1992年，顾某因犯诈骗罪在南通一家织布厂服刑；1989年1月10日，女儿顾某向南通市港闸区芦井镇人民政府（镇合并后并入永兴街道办事处）提出申请。她要求在原来的住宅基地内重建一座两层楼的建筑。当时，她的家人为顾某及其妻子吴某、顾某及其丈夫和女儿办理了户口；1990年1月13日，鹿井镇人民政府批准了顾某的建房报告，房屋于当年竣工。1993年，村里对农村房屋进行了重新核实，对宅基地进行了测量，并发放了产权证。顾某在当时的《不动产权属登记申请书》上签字，领取了以顾某为产权人的产权证。1995年，顾某认为产权登记有误，于是母亲吴某到三牌楼村村委会要求改正。找到村主任和会计后，村里人也认为登记有误，便将产权证的所有人改为顾某，但在乡政府的产权登记簿上没有更改。2006年，南通一家工贸公司起诉顾某与顾某存在买卖合同纠纷，并向法院申请财产保全。2006年10月31日，法院判决查封顾某位于南通市港闸区永兴街的房产。在执行过程中，由于顾某一度无力偿还债务，他与申请人的一家工贸公司协商，签订了分期还款协议。顾某也认为，如果房屋被拆迁，房屋的拆迁款将优先偿还债务。2007年7月7日，顾某、顾某与南通市某房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议。后来，由于顾某未能按期履行还款协议，法院于2007年9月13日冻结了顾某名下的拆迁款212867.13元。2008年1月21日，顾某向法院提出异议，称：1989年1月10日，顾某向南通市港闸区芦井镇人民政府申请在老园宅基地范围内改建一栋二层楼房，并于1990年1月13日获得芦井镇人民政府批准，然后他筹集资金来完成这座建筑。在此期间，父亲顾某因诈骗在南通市一家织布厂服刑，根本没有投资。虽然1993年，因为不在家，顾某拿到了顾某的产权证。然而，1995年，他让母亲吴某去三牌楼村村委会，找到了村主任，村主任把房产证的主人换成了顾某，所以房子的产权应该归顾某所有。由于顾某的债务案，法院查封了顾某的全部不动产，侵害了顾某的合法权益。查封是错误的，请求法院撤除。 某工贸公司辩称：姚墩坝村房产已登记在顾某名下，应为顾某合法所有；在执行过程中，双方签订了分期还款协议，顾某自愿担保该房屋，同意以房屋拆迁款优先偿还其所欠债务，法院的查封措施合法有效，请求驳回顾某的异议。 谷开来辩称：1980年至1992年，我一直在监狱服刑，姚墩坝村的房地产不是他建的。他承认欠了一家工贸公司的债，愿意用全部财产偿还。在本案审理过程中，有几点意见是： 一种意见是我国实行统一登记和专门机构管理制度，房屋产权登记是房屋所有权和内容的基础；房屋产权证书是登记机关发给权利人的房屋享有权证书。产权证记载的事项应当与产权登记簿一致。记录不一致的，除有证据证明产权登记簿确有错误外，以产权登记簿为准；利害关系人认为产权登记有错误的，可以向登记机关申请更正登记。登记机关不改正的，利害关系人应当在法定期限内提起诉讼。不起诉的，异议登记无效。本案异议人士顾某在1995年认为产权证名称与实际不符后，没有向产权登记部门提出异议。他只要求村委会对自己持有的产权证进行修改。变更不具有公示效力和法律效力。根据南通市港闸区永兴街道办事处提供的房屋产权登记簿，法院确认永兴街道姚墩坝村11组80号房产归顾某所有。于是，法院向永兴街道办事处发出通知并判决协助执行，查封了房产，然后冻结了该房屋名下的拆迁款。查封程序合法、完整。另一种观点认为，农村用于建房的宅基地属于集体所有。由于很多地方产权登记机关操作不规范，农村房屋所有权证只是登记在册的户主，而共有人没有同时登记，所以不能以登记的名称来确定房屋所有权。在本案房屋建设期间，顾某正在服刑。从申请到施工，女儿顾某负责。顾某对地上建筑没有所有权，但拥有宅基地使用权。农村干部也换了产权证。应该说，产权登记与事实不符，持不同政见的顾某是有道理的。 第三种意见是，顾某申请建房时，共有5人与他同住，他们都有宅基地使用权。现在房子被拆了，房子和宅基地都变成了拆迁利益。顾和顾是房子的共同所有人。根据最高人民法院的规定，国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理若干问题的通知》第十条规定，人民法院应当对执行标的范围内可以分割的房屋予以查封，不能分割的房屋可以整体查封。顾某和他的女主人是房屋的共有人，房屋不可分割，可以作为一个整体进行查封。因此，应驳回申请人的异议。 [分析]： 正确处理本案的关键是确定被执行人是否拥有争议财产的共同份额，然后判断执行法院采取查封措施是否合适。产权登记的公信效力是产权公示制度的法律效力。诚信是指登记的不动产权利人在法律上被推定为不动产权利人，即使他不是事实上的不动产权利人。这种权利推定的意义之一是维护登记制度的公信力，从而保护信赖登记内容的经营者的利益，登记内容是不动产所有权的证据。权利推定的另一重要意义在于，这种登记是确定不动产权属的证据。不动产登记簿上记载的权利人是法律承认的可以依法行使不动产权利的权利人。但这只是一种法律上的推定，而不是一种真实的、无可辩驳的推定。对登记事项提出异议的，提出异议的一方应当提供证据证明其主张。异议当事人提出足够证据证明物权状况与不动产登记簿记载不一致的，人民法院可以直接采纳证据，确认权利，推翻不动产登记簿记载。所提供的证据不足以证明物权状况与不动产登记簿记载不一致的，人民法院应当根据不动产登记簿记载确定产权归属，以保持不动产登记簿的效力。 南通市港闸区农村房屋登记机关为港闸区政府，村里只协助区政府核实产权。当它是
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