| 问题 | 有抵押权的房屋是否适用不违约租赁原则 |
| 释义 |
根据具体情况，抵押权人以抵押方式实现出租房屋抵押权时，承租人能否适用“卖不破租”原则，应根据不同情况处理。租赁合同先于抵押权的，抵押权实现后租赁合同继续有效。抵押权在租赁合同成立前成立的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，买卖解除租赁。因为如果抵押权是在租赁合同成立之前设立的，抵押权需要登记，登记本身就具有公示的效力。承租人可以从抵押物的登记中了解租赁物的负担。他既然知道租赁物有其他物权，就应当承担实现抵押权所带来的风险。否则，房产抵押后，抵押的效力将变得不确定，从而失去设立的意义。“卖不破租”原则是指在租赁关系存续期间，租赁物转让或者设定产权的，承租人可以向取得租赁物所有权或者其他产权的人主张租赁权。房屋租赁合同中，房屋所有权人在租赁期间将租赁房屋的所有权转让给第三人的，房屋所有权的变更不影响租赁合同的效力。租赁合同部门自然终止，受让人应继续履行原合同的权利义务，即新的业主自然成为新的出租人，继续履行原出租人的权利义务。 因此，一方面，在设定房产抵押时，我们需要知道房屋是否有租赁合同，如果有，我们需要要求业主排除租赁。另一方面，在租赁房屋，特别是需要投入生产经营的房屋、工厂之前，需要知道房屋是否存在抵押权。否则，一旦抵押权人要求实现抵押权，在这种情况下，原业主的偿债能力已经很弱，承租人在房屋运营中的前期投资可能会损失，难以收回。你知道吗 |
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