| 问题 | 如何解决住房抵押贷款之间的矛盾 |
| 释义 |
实践中，房屋抵押权的冲突通常表现为再抵押和重复抵押。 再抵押又称平衡抵押，是指在设定同一房屋价值的一部分抵押权后，对同一房屋的剩余价值设定其他抵押权，即每一抵押关系不重叠，而且担保债务总额不超过房屋总价值。重复抵押是指抵押人对同一房屋设定抵押权后，向其他抵押权人提供担保的行为。重复抵押使同一房屋上的若干抵押权人形成若干抵押关系，其担保债权的总价值超过该房屋的价值。我国《担保法》确认了再抵押的法律效力。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，财产价值超过有担保债权余额的，可以重新抵押，再抵押制度为充分发挥财产价值、促进民事主体融资提供了制度安排。主要原因有：（1）重复抵押的制度安排符合意思自治原则。贷款人和借款人都愿意接受重复抵押的安排，并在知情的情况下签订重复抵押合同，表明其愿意承担重复抵押的风险。重复抵押制度为民事主体的融资便利提供了制度安排。在现代市场经济条件下，融资便利对民事主体的生存和发展具有决定性的意义。法律制度安排应为民事主体融资提供最经济、最便捷的工具，而不应成为民事主体融资的桎梏。（3）实践上，在发达的市场经济国家，虽然当事人提供抵押融资，但真正依靠抵押担保债权实现的并不多，抵押在债权实现中主要起着心理作用。我国对重复抵押的《担保法》持否定态度，但在《物权法》中却没有规定。《担保法》第三十五条第一款规定“抵押人担保的债权不得超过抵押物的价值”，理论上对《担保法》这一规定有肯定和否定之分。笔者认为，基于充分保护抵押权人权利的立法意图，对于普通债权，应当明确确认重复抵押的担保效力。因为禁止重复抵押，不仅是对当事人意思自治的干涉，而且是对抵押担保目的的违背，不利于抵押人对财产权利的行使和财产经济效用的发挥。而且，抵押物的价值也会随着市场的变化而变化，这不是一成不变的。实践中，属于平衡抵押的情况时有发生，但由于抵押物估价不当或市场环境的变化，形成重复抵押的情况。因此，对于普通债权而言，应当确认重复抵押的效力。但笔者同时认为，对于银行债权而言，重复抵押的担保效果不应轻易认定。由于银行债权不同于一般债权，它与国有资产有关。如果允许重复抵押，那么在实际操作中，就会出现银行内外人员串通、重复抵押、套利银行贷款等行为，导致银行不良资产的膨胀和国有资产的流失，影响国家经济秩序的稳定和经济发展。你知道吗 |
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