| 问题 | 城中村土地使用权现状 |
| 释义 |
所谓“城中村”，是指在城市快速发展的过程中，农村土地全部被征用，农民身份转变为居民后，农村集体成员仍居住在原村改造的居住区内，或者说在农村村庄的城市化进程中，大部分农村土地被征用后，随着时代的发展步伐停滞不前，游离于现代城市管理之外，农民仍然生活在原来的村庄里，也被称为“城中村”。通常，“城中村”只是指处于城市边缘的农村地区，是经济快速发展和城市化进程中城市的一部分。但是，乡镇在土地所有权、户籍制度和行政管理制度上仍然保留着乡村模式。“城中村”是城市的“缝隙”。这种独特的地位和现象必然带来一系列的社会问题：（1）人口混乱，“城中村”由村民、市民和流动人口组成。流动人口已成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2） 城市规划滞后，违章建筑比较集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”的景观独具特色。由于房屋密度大，采光通风条件差，村民居住环境较差。（3） 基础设施不完善，卫生条件太差。各种管道杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。土地利用中存在宅基地、工业用地、商业用地相互交织、非法出租、转让、倒卖、管理混乱等诸多问题，“城中村”不仅影响了城市的美观，而且阻碍了城市化进程，制约了城市的发展。它已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，即所谓的“土地二元所有制结构”。根据《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，土地所有权国家具体划分为“城市土地属于国家”，“农村和郊区土地属于农民集体所有，除依法属于国家所有的土地外，“宅基地、自留地、自留山也属于集体所有”。在城市化进程中，“城中村”位于城市边缘，是城市的一部分。它既有城市的一些习惯，又摆脱不了农村固有的特点。它是两者的混合体。 “城中村”的土地权属状况大致可以分为三类：（1）土地已经“撤村建房”，土地已经被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村庄已经完全被城市包围，原来的农民都变成了居民，只保留了传统的农村生活习惯。这在广义上通常被称为“城中村”。它已经改造成了城市，不再是“城中村”改造的对象。（2） 他们正在“迁村建房”。大部分土地已经被征用，一部分土地所有权属于国家，一部分属于集体，但原来农民还没有成为居民。（3） 但是，它已经被纳入城市框架，所有的土地仍然属于集体所有。后两类村庄是狭义的“城中村”，俗称“城中村”进行改造。“城中村”的土地所有权有两种：国有土地所有权和集体土地所有权。从表面上看，两种土地所有权只是不同的所有权主体，但其本质是不平等的。具体表现为：（1）国家所有权的权利主体是国家，集体所有权的权利主体是集体。根据《土地法》第十条的规定，集体所有权的权利主体可以分为乡集体、村集体和村民小组三种组织形式。这两种土地所有权可以在集体与国家之间进行转换，是单方面的。它只能由集体所有制向国家所有制转变，不能由国家所有制向集体所有制转变。同时，集体所有制主体之间不能相互转化。（2） 集体所有制向国家所有制转变只有一个条件。根据《宪法》第十条和《土地管理法》第二条的规定，土地出让是土地出让的方式。这种行为在本质上可以看作是一种交易。它只是一种强制购买和强制销售。只有一方（国家）有意思，几乎不能容忍另一方（农村集体）表达意思，而农村集体只有强迫性，因此难以保证交易的公平性。自然，现实中征地补偿金过低，侵害了农民权益。（3） 两种所有制的权力也完全不平等，这主要体现在两种土地使用权上。然而，“城中村”的土地所有权往往呈现出国家所有权借助“公共利益需要”而扩张的趋势，“城中村”的集体土地所有权逐渐萎缩；同时，这也表明，集体土地所有者已经清楚地看到，国家征收土地并非完全出于公共利益的需要，他们在征收后为土地使用权的转让获得了商业利益。于是，农村集体开始尝试在土地权属交易中与市场价格讨价还价，甚至漫天要价，从而保住自己的土地权属，并在城中村得以延续。土地使用权是指土地使用者在法律允许的范围内占有、使用、受益和处分土地的权利，即依法取得土地使用权。由于两种土地所有权的本质区别，土地使用权也不完全相同。国有土地使用权只有一种形式，集体土地使用权可分为宅基地使用权、农用地使用权和非农用地使用权。虽然集体土地使用权和国有土地使用权都具有物权性质，属于其他物权范畴，但集体土地使用权比国有土地使用权有更多的限制：①宅基地使用权依法不得转让、抵押；②集体土地使用权不得依法转让、抵押；②只有依法承包并经用人单位同意抵押的荒山、荒沟、荒山、荒滩等农村集体荒地的土地使用权，涉及使用范围的乡（镇）、村企业厂房等建筑物的集体土地使用权可以抵押；③集体土地使用权不得用于出租；④集体土地使用权不得用于投资或股权。这些限制使集体土地使用权在本质上与国有土地使用权不平等，使集体土地使用权的功能局限于住宅用地和农用地。在城中村地区，两种土地使用权并存，但在效率上存在较大差距。突出表现为土地使用权收益远远大于集体土地使用权收益。利益的刺激和诱惑使集体土地使用权人不再安顿在土地使用的各种规范中，突破原有的规则，寻求与国有土地使用权等同的利益。这必然导致“城中村”的现实：①存在大量未经规划建设部门批准的违法建筑；②存在大量非法占用、圈地；③非法出租土地；④土地入股兴办各类产业；⑤使用集体土地抵押贷款；⑥利用集体土地违法开发经营房地产。由于“城中村”集体土地的边际性、稀缺性、区位性、固定性、多样性、复杂性，以及与国有土地使用权相比成本较低，具有较强的市场需求。土地使用权的差异性使“城中村”客观存在。为了使上层建筑与经济基础相适应，必须解决城市化快速发展带来的城中村问题。如果你的情况更复杂，法律咨询网还为律师提供在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
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