| 问题 | 设计方案对土地出让方式有何规定 |
| 释义 |
设计方案土地流转近年来，一些城市开展了设计方案土地流转试点探索。所谓方案出让，是指在土地出让前，政府明确城市设计、建设项目方案、功能运行、基础设施建设要求等相关条件，作为土地出让的前提条件纳入土地出让合同。受让人取得土地后，必须按照合同约定的条件进行建设和经营，并落实有关条件和要求。根据方案的不同，土地出让可分为四种类型：城市设计方案、建设工程设计方案、基础设施条件和功能运行要求。有了方案出让，可以有效提高城市建设质量，提高土地利用综合效益，但在推进过程中也遇到了一些问题。计划转让有什么问题？方案编制标准有待提高。转会规则并不严格。监管机制仍然缺乏。在已实施的四个方案中，只有部分城市有编制城市设计方案的规范性文件指导。对于有运营管理和基础设施的方案编制，相关编制指南不完善。主要表现在：方案编制主体不明确，方案深度标准不统一，方案指标要求过于严格，方案编制方法不够科学。同时，现有的转让规则还需要进一步明确。部分城市的出让方可能利用方案出让的特点，故意设置严格的限制门槛，避免公开竞争，变相划定前期投资标的。目前，出让方选择方案地块出让方式时，随机性较大。这就产生了两个问题：一是出让方式不合理，最终找不到最佳出让企业，地块带来的方案难以实施；二是部分出让人选择竞价供地时，通过设置评标资格变相限制竞争，从而使意向企业获得土地征用的优势，阻碍了土地流转的公平公正。根据目前的审批流程和工作规则，部分城市只有在建设方案经规划部门审批后，才能以建设工程设计方案出让土地。但是，对于政府部门编制的建设方案，在没有明确受让人的情况下，相关部门一般不批准建设方案，这给我麻烦的这类土地的出让带来了一定的困难。此外，缺乏有效的监管机制。一些限制往往附加到地块与方案转让。由于缺乏明确的目标和量化的考核标准，即使写入转让合同，也往往因目标不明确而难以实施。《方案》中的一些调剂要求是由几个相关职能部门在调剂前提出的，但在后续监管过程中，由于没有相应的职能部门，往往难以有效落实这些要求。地块出让后，即使发现部分项目未按方案要求开发经营，由于缺乏相应的处罚措施，出让人也难以有效监管。如何制定有计划的调动计划？目标是实现“三个结合”。要因地制宜，因地制宜。要完善工作机制，进行科学准备。针对计划生育工作中遇到的问题，在总结部分城市计划生育工作经验的基础上，提出以下建议。制定计划时，首先要明确目标定位。一般来说，土地计划出让的目标是实现“三个结合”：一是实现土地出让的经济效益、环境效益和社会效益的有机结合；二是实现土地出让的短期效益和长期效益的有机结合；三是实现土地出让的短期效益和长期效益的有机结合，实现土地出让的局部效益与整体效益相结合。在选择方案时，要因地制宜，因地制宜，因地制宜。城市设计方案的移交虽然有利于完善区域整体功能，落实规划要求，但其实施往往受到一些地区尚未编制城市设计规划方案的制约。本方案适用于：城市重点区域和重要景观区域，如公共活动中心区、历史保护区、重要景区等；出让土地面积较大，可进行城市总体设计，便于后续分期实施；该区域处于城乡一体化、工业城市一体化的区域，地下公共设施需要整体开发。建设工程设计方案的移交虽然有利于保证建设的整体安全和区域景观的和谐，但也存在政府投资大、前期编制建设方案成本高的弊端。本方案适用于：与主要基础设施紧密结合，对基础设施使用时间和整个建筑施工安全要求较高的地块，如地铁覆盖层、交通枢纽等；对建筑景观设计要求较高的地块，如标志性建筑等，等；地上部分和地下部分分别开发和出售的地块。虽然具备基础设施条件的出让有利于更好地促进区域整体发展，解决基础设施不足的问题，但并不是所有地块都缺乏基础设施，基础设施出让会增加出让企业的负担，这可能会降低基础设施建设的质量，以获取利润。本方案适用于：出让土地所在区域缺乏公共建设配套设施，特别是大型居住社区，以及公共建设配套设施不完善的郊区居住区；出让土地所在地政府缺乏相应的基础设施建设资金。功能运行方案的出让虽然有利于出让方获得出让土地的长远利益，提高区域综合效益，但过度的功能要求也会限制公平竞争，容易形成变相的定向出让。此外，该项目的功能运作也受制于受让企业未来发展的不确定性，容易造成一定的风险。本方案适用于：地块所在区域功能定位明确，出让地块对实现功能定位起主导作用。制定规划时，要完善工作机制，科学编制。一是在制定思路上，方案的制定必须符合市场机制的运行规律，按照“利益均衡、管理方便、运行良好”的原则实施。地块方案必须实现政府公共利益与企业自身利益的“双赢”。同时，转让方在方案编制过程中不应提出过多的指标要求，应给予受让方一定的空间，以适应外部形势的变化。二是在编制主体和编制方法上，建议以出让方为编制主体，采取“开放式编制策划”的方式，适当吸引相关企业和公众的参与。三是在设立深度上，建议根据不同方案实施差别化管理办法，明确强制性指标和建议性指标。如何改进带方案调拨的调拨规则？加强方案的合规性和合理性审查，加强方案的宣传和解读，根据每个方案的特点选择合适的交易方式，完善出让规则，规范有方案地块的出让行为。在土地出让前，要加强方案的合规性和合理性审查。与传统的土地出让方式相比，方案出让前应加强以下内容：方案是否经过相关部门的确认，如城市设计方案、建设工程设计等，必须经过规划委或规划部门的确认，具备基础设施条件的方案和具备功能的运行方案，必须经有关职能部门批准；图表要求是否与文字要求相匹配；是否有设计、施工等内容
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