| 问题 | 物业服务合同纠纷有哪些特点 |
| 释义 |
由于房屋数量众多，房屋管理逐渐由房管局转为物业服务公司。随着物业服务业的不断发展，纠纷也日益增多。现在让我们来了解一下如何解决物业服务合同纠纷？物业服务合同纠纷一、物业服务合同纠纷的原因。业主对物业管理公司提供的服务不满意。随着人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求迅速增加，因此对服务质量的要求也相应提高。实践中，不少业主反映，物业管理公司对居住环境的管理没有达到他们的预期，履行义务不到位。比如小区绿化不到位，小区卫生不达标，垃圾处理不及时，甚至小区安全隐患大，自行车、摩托车经常被盗。在这种情况下，许多业主拒绝或延迟支付物业费。物业服务相关法律法规不完善，管理工作不完善。 我国物业管理产生于上世纪80年代，起步较晚，制度不成熟。相应的物业服务法律法规发展滞后。直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，将前期物业管理纳入法制化轨道，弥补了前期物业管理的不足，为规范前期物业管理市场提供了法律依据。2007年3月，《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出了明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了解决物业管理问题的一些原则。但是，随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题越来越复杂和多样化，也没有相应的标准可依，导致一些长期的纠纷难以解决和困扰当事人和管理部门，标准化、制度化和管理工作中的缺陷和漏洞为纠纷的出现提供了人为的环境条件。 3。在前期，物业服务企业一般由开发商来选择，而不是由全体业主或业主委员会来选择。 前期物业公司一般是房地产开发企业的关联企业，也可能是房地产开发企业设立的下属公司，即具有“亲子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主往往不区分物业企业和房地产开发，他们是两个独立的民事主体，却认为他们是一个。因此，业主往往以房屋质量问题或房屋规划绿化率达不到承诺为由拒交物业费。 4。业主与物业服务的服务合同不明确，对服务内容、服务质量标准、收费项目、收费标准等没有约定。 由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，物业服务合同中普遍约定了物业管理企业的义务，业主和物业管理企业对物业管理本身的认识有很大差距。业主认为，既然已经交了物业服务费，一旦在居住过程中出现任何问题，物业管理企业就应该更加重视，物业合同纠纷的特点如下：1。病例数量迅速增加。 近年来，物业服务合同纠纷案件逐年增多。从案件数量上看，我院2008年受理物业服务合同纠纷案件140件，2009年受理380件，截至2010年4月共受理279件，案件受理数量呈增长趋势。从这些数据可以看出，业主与物业服务企业的关系并不和谐，问题也在逐年增多。纠纷具有群体性，对群众影响较大。 由于一个物业服务区内只有一家物业服务企业，往往涉及到一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，所以规模往往很大，矛盾也很激烈。这个组织依靠大量的人向法庭施加压力。因此，物业公司遇到的问题往往性质相同，特别是在物业费的收付、公共设施的维护、供水、供电、供热等公共服务方面，很容易引发群体诉讼。而且由于是群体诉讼，在审理此类纠纷时，法官需要做大量的调查调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件都要走二审程序。 3。物业服务收费案件占比最大，物业企业中标率高。 物业服务企业作为原告的诉因相对单一，几乎所有的案件都是拖欠物业管理费的案件，而业主作为原告的案件则呈现出诉因多元化的趋势，包括物业服务企业提供的服务不符合要求，因同一要求造成违约，物业服务企业擅自增加管理费或擅自占用绿地、公共区域等，与业主相比，物业服务企业作为一个强大的实体，一般都有相对固定的专业律师负责企业的法律事务。因此，他们在法律知识和证据收集、诉讼经验、甚至合同中的免责等方面都比业主更有优势。因此，对于新型物业服务合同纠纷，由于在我国时间不长，无论是法官还是物业服务从业人员都还处于不断探索的阶段，因此在诉讼中出现业主输多赢少的现象也就不足为奇了。第三，解决物业服务合同纠纷，要完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务标准和质量标准，以及业主委员会的性质和职能。国务院出台的《物业管理条例》以依法行政为基础，与民事纠纷审判的重点有所不同。因此，有关部门应进一步协调和明确如何在审判实践中更好地适用《条例》。同时，房地产和质监部门要进一步明确和细化物业管理行业规范、制度和服务质量标准，使物业管理行业尽快步入法制化、规范化轨道，也为法院审理财产纠纷案件提供了较为完备的法律依据。此外，在物业管理法律法规中，要明确业主委员会的性质和职能，使业主委员会与物业管理企业相协调，成为业主对物业实行民主、高效、自主管理的有效途径甚至调解争端。在法院审理的物业合同纠纷案件中，近半数案件是由房地产开发商遗留问题引起的，主要包括擅自改变小区规划、房屋质量问题、配套设施不完善、卖房时偏离承诺过大等，等等，我们应该提高房地产开发商的履约意识，让开发商意识到目前行业的不规范行为只是暂时的利益，并可能对诉讼负责。企业的可持续发展有赖于企业的信誉和实力。同时，政府部门和行业协会等机构要对开发商进行必要的引导。在市场经济条件下，物业管理企业缺乏平等的主体意识和服务意识。业主是物业管理权的合法拥有者，物业管理企业当然没有物业管理权。二者之间的民事法律关系是平等的送达主体和送达主体。只有正确认识物业管理法律关系，才能从根本上提高物业管理企业的整体服务质量和水平。物业服务合同制度本身的缺陷是物业服务合同纠纷产生的根本原因。因此，为了减少物业服务合同纠纷，降低物业服务合同案件的诉讼率，有必要保证物业服务合同的公正性
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