| 问题 | 关于违约金抵物业管理费承诺书是合法的吗？ |
| 释义 | 一、关于违约金抵物业管理费承诺书是合法的吗？ 《合同法》第99条：“当事人互负到期，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，虽然物业费和违约金标的物种类、品质相同，但由于开发商支付延期交房的违约金，与业主向物业公司交纳物业费是两个不同的法律关系，存在不同的法律关系主体，因此两者不能相抵。可通过债务转移方式处理。 《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经人同意”，开发商将向买受人支付延期交房违约金的债务，转移给物业公司承担(即折抵一定时期的物业管理费)应经债权人(即买受人)同意。且司法实践中，一般也要经债务受让人——第三人(即物业公司)同意。因此三方最好签订债务转移协议，以防后患。折抵一年以上物业费违法。相关规定禁止物业公司一次性收取一年以上物业费。 而开发商以延期交房的违约金抵销一年以上物业费，实际上是变相收取一年以上的物业费。 物业费折抵违约金，注意三点： 第一、物业管理与开发商卖房是两个法律关系，买受人有权拒绝抵销; 第二、与开发商、物业公司达成的债务转移协议，最多只能折抵一年物业费，其余仍可要求支付违约金; 第三、办理入住手续时，应留存相关的逾期交房的书面违约证据，以防开发商否认违约事实。 二、违约金的法律法规 根据合同法： 《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。 一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。 《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。 综合上面所说的，违约金一般是针对于一方没有履行合同所产生的金额，而对于与开发商有任何纠纷的，那么是可以用违约金来抵扣物业的管理费用，但双方要在合同上面写清楚，所以，不同的情况在处理的时候就要按条款来，这样才能保障自己的合法利益。 |
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