| 问题 | 农村不动产合同生效的法律效力 |
| 释义 |
热门城市：南康律师 谯城区律师 盐田区律师 寿光市律师 肥城市律师 阳东县律师 瑞昌市律师 澄海区律师 我国法律明确规定，农村宅基地不能进行买卖，农民卖掉宅基地上面的房子，势必造成“地随房走”的现象，那么，在这样的情况下，农村房屋买卖合同是否有效?今天，针对农村不动产合同生效的法律效力，法律咨询网小编为大家做了以下分析。 一、农村不动产合同法律效力的分析 (一)不动产合同有效的法律分析 “合同有效说”的理由是：对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。 合同法将合同无效的标准限制在Υ反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是国务院办公厅在1999年颁布《通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。 土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。 从法律平等保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。同时，限制农村房屋转让与《宪法》规定的法律面前人人平等及《物权法》中对各种性质所有权平等保护的规定相违背。 我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第三十二条规定，"通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。"该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。 该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。 小编针对农村不动产合同生效的法律效力做出了以上的相关分析。小编认为，农村宅基地是一种集体土地，属于村民共有，虽然农民买卖房屋的行为在一定程度上侵犯了村民的利益，但是房屋买卖合同实际上与宅基地相分离，买卖合同成立，那么合同有效。更多相关知识您可以咨询法律咨询网黄冈律师！ |
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