| 问题 | 公民如何办理不动产担保？ |
| 释义 |
一、公民如何办理不动产担保? (1)申请。由于不动产担保权属私权，各国立法均规定，无论是不动产担保的设立登记、变更登记、涂销登记，还是顺位登记、预登记等，都必须由当事人向登记机关提出申请，登记机关不得依职权为之。 (2)审查。一是实质审查主义。即登记机关在进行登记前，对申请材料中申请登记的不动产担保物权是否存在、形成过程，以及登记权利人与真实权利人是否相符等，进行全面审查!，并依据审查结果来决定是否予以办理不动产担保登记。如果因登记机关的审查疏忽，造成登记簿上记载的权利与该权利的现实状态不符的，登记机关对由此产生的损害应当承担国家赔偿责任。二是形式审查主义。即登记机关对不动产担保在进行登记前，仅对当事人提供的有关书面材料和当事人的陈述进行表面审查，至于不动产担保的变动过程与登记之状态是否相符，登记机关不负调查职责。 (3)公告。不动产担保登记前，是否需要进行公告?各国立法对此态度不一。《瑞士民法典》第970条规定，在合理的期限内，州应公布不动产事宜，公布的内容主要是当事人申请登记的事项。但其他国家的民法典或不动产登记法对公告问题却未作规定。 (4)登记。无论是采登记要件主义，还是采登记对抗主义，各国立法均规定不动产担保的变动应当登记，只不过登记的效力不同而已。除登记内容外，许多国家的不动产登记法还对登记簿的纸张、不动产担保登记的位置，登记字迹的涂改乃至登记官员的选任与回避等问题均作了详细的规定。 二、不动产担保的性质 一是主张登记行为是一种行政行为。如德国早期学说就认为，登记是国家行为，是具有行政管理性质的管理者行为(verwaltende Tatigkeit)。在日本和我国台湾地区，也有相当一部分学者基于登记机关的性质，来认定登记行为的性质。 二是主张登记行为属民事行为。如德国学者卧佛(Wolff)就认为，物权的合意与登记合为物权契约。我国台湾学者姚瑞光教授也认为，不动产登记与物权的合意统称为“物权行为”。 三是主张登记行为是一种司法行为，此为当今德国学术界的主流观点。依此观点，物权的合意与登记是两个不同的法律行为，合意为物权契约，登记为契约外的法律事实，因而，两者无须同时为之。登记以登记申请人与受理登记的登记机关的登记承诺相一致为要件，至于物权当事人之间是否有物权变动的合意，则在所不问。 目前，我国有很多经济担保公司可以提供专门的不动产担保业务，其目的是通过对不动产资产的抵押，来获取一定的资金，用来进行其它的贷款业务等，虽然在法律上是合法的，但是也存在一定的风险，担保公司也是需要收取一定的费用。 |
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