| 问题 | 买卖不破租赁房租退还的规定是什么？ |
| 释义 | 一、买卖不破租赁房租退还的规定是什么? 买卖不破租赁房租退还的规定是承租人可以继续要求租赁房屋，租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。 所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更，主体变更的时间点为所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。根据《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，该时间点为房屋权利变更登记记载于不动产登记簿之时。 移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保，如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响，独立存在。 移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收益，买受人负有使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途，履行租赁物的维修义务。买受人违反上述义务，应承担相应的民事责任。 二、在买受人与出租人之间的法律后果 租赁关系继续存在，是基于法律的规定，买受人是否知悉承租人与出租人的租赁合同关系，不影响承租人的租赁权。但是，买受人不知道标的物上存在租赁关系，损害了不知情买受人的利益。在这种情况下，善意的买受人可向出租人请求损害赔偿或解除合同。买受人请求解除合同，在将租赁物的所有权返还于出租人以前，原有的租赁关系仍对其存在。 在出租人与承租人之间的法律后果 出租人不再具有出租人的身份，无权以出租人名义向承租人请求返还租赁物，也不得行使合同终止权。 因为资不抵债或者是经济压力，其他方面原因可以将自己的房屋进行变卖，那么所有权需要到房管部门来办理相关的过户手续，如果之前在这个房子当中存在着租赁关系的话，依然需要继续进行租赁，但是租金享有的权利应当是归属于新的房东。 |
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