问题 | 认购书有法律效力吗? |
释义 | 一、认购书有法律效力吗? 相信有不少的购房者会认为只有买卖合同才是合同,才具有法律效力。而认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书并不具备合同的约束力,因而商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。现实是认购书是具有法律约束力的,定金法则也是有效的。 “定金罚则”:根据《民法典》(2021年1月1日起实施)和《合同法》的规定,当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保,如果给付定金的一方拒绝订立合同,无权要求返还定金;如果收受定金的一方拒绝订立合同,应当双倍返还定金。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着,《商品房认购书》中一旦约定了定金,如果不想签订《商品房买卖合同》,开发商就有权“不返还”。当然,如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》,就要双倍返还。 二、如何规避认购书风险? 首先,要理性对待销售人员和开发商的宣传。开发商往往为了销售会夸大甚至用模糊词语去诱导购房者去购房,一定要冷静下来去分析事实的可信度。 其次,签订认购书交定金请三思。只要钱一交出去要收回来就比较困难,为了不损失自己利益,一定要慎重。因为在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效,因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付钱款之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,消费者还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。 第三,签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。 第四,就是尽量不交定金。如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话,可以要求不交定金,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。这些是比较容易退换的。 最后,要抓住对方违约机会。如果开发商一旦出现违约,就要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还。 |
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