| 问题 | 如何保障房屋优先购买权 |
| 释义 | 三是出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼，在诉讼过程中，优先购买权人主张优先购买的，优先购买权人应以有独立请求权的第三人资格参加诉讼。处理优先购买权案件的原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。由于这类案件比较复杂，处理难度也比较大，一般情况下，应根据具体情况妥善处理：如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人，且没有放弃或丧失优先购买权，就应当支持原告的诉讼请求，即承认原告在同等条件下具有优先购买权;如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况，就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效，已经交付了房款的房屋，由双方相互返还，支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;优先购买权人已得知出卖情况后，因客观原因未能及时主张优先购买权，在出卖人与买受人成就买卖关系时虽未提出异议，但其主张权利时只要未超过主张期限，一般情况下仍应支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;出卖人与购买人恶意串通，欺骗优先购买权人，损害了优先购买权人的合法权益，一经查实，应当宣布其买卖关系无效，如果房屋拆迁、改建，应视情况给优先购买权人适当的补偿。数个共有人同时主张优先购买权的，如果房屋可以划分，则按均等优先购买处理;如果不能划分，数个主张优先购买权人协商解决不成的，由最先主张权利者购买;若最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有实体困难的，应由住房确有困难的人购买。对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的，视为明确表示放弃。对于明知共有人出卖分得的房屋，或者出租人出卖房屋时，既不作出优先购买的主动、明白、直接的表示，又不阻止其出卖给第三人，据此可推定为优先购买权人放弃权利。房屋共有人和承租人同时主张优先购买权，应先考虑房屋共有人的权利，再考虑承租人的权利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可照顾承租人的优先购买权。 |
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