| 问题 | 房地产抵押登记的概念是什么 |
| 释义 | 房地产抵押登记，是指抵押当事人以抵押人依法取得的房地产设定抵押后，依照法定程序申请有关房地产管理机关，在房地产权证上所作的记载。[1]房地产作为房地产的主要形态，由于其价值较大，具有不能移动的物理属性，权利人不能随时为现实的占有，且现代经济的发展使房地产权利呈现出多元化趋势，因而以占有为公示的方式难以让权利的内容为公众所识别，于是房地产登记制度便应运而生，其目的在于社会公众可通过登记资料的查阅而知悉物权的享有和变动的情况。房地产抵押登记本质上是房地产物权变动的一种公示方示。根据我国法律规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同，设定房地产抵押权，并由抵押权人将抵押贷款合同报房地产管理部门和土地管理部门登记，房地产抵押登记部门通过审查核实，确认符合抵押条件的，颁发《房地产他项权证》，并在原《房地产权证》中填注他项权摘要，当抵押期满，抵押人不能履行债务时，抵押权人可持《房地产他项权证》要求处分抵押的房地产。处分该抵押房地产的价款，抵押权人得以优先受偿。 由此可见，房地产抵押登记是房地产权属管理和房地产抵押法律制度的重要组成部分，属于房地产权属登记中的他项权利登记。当事人仅就抵押房产签订了房地产抵押合同，而没有进行抵押登记，并不导致抵押权的产生。从法理上讲，房地产抵押合同仅是当事人之间就抵押物设定抵押权的债权债务合同，其成立乃至生效之时，抵押权尚末产生，抵押合同的履行，即抵押人实际设立抵押权予以抵押登记，才是物权行为。另外，国家在办理房地产抵押登记时，对违反国家强制性、禁止性规范的抵押登记予以坚决的否定，即使当事人双方意思表示真实、一致，也不能承认其法律效力，而只对符合法律规定的抵押才予以设立登记，承认其法律效力。这种以国家行为直接强制干预的目的，在于通过房地产抵押登记，有效地避免第三人因不知房地产已设立抵押而使自己遭受不测的损害，从而保证抵押权的顺利实现。 |
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