一、抵押物拍卖不出去咋办
当抵押物无法成功拍卖时，可以采取以下措施。
1.对于动产抵押物：
（1）如果经过两次流拍，可以将其作价交给申请执行人或其他执行债权人抵债。
（2）如果债权人拒绝接受或依法不能交付抵债，法院将解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。
2.对于不动产或其他财产权：
（1）如果在第二次拍卖后仍流拍，法院同样可以将其作价交给申请执行人或其他执行债权人抵债。
（2）如果再次流拍且债权人拒绝接受或依法不能接受该财产抵债，法院将发出变卖公告。
（3）如果在规定时间内没有买受人愿意购买，且申请执行人和其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债，法院将解除查封、冻结，并将该财产退还被执行人。
二、查封后抵押物处理
在抵押物被查封后，处理抵押物需要遵循一定规则。
1.抵押物被先行查封并不影响抵押权人的优先受偿权。根据相关法律规定，抵押物、留置物在查封后，抵押权人、留置权人仍享有优先受偿权。
2.如果抵押物被其他债权人申请法院先行查封，抵押权人应及时主张抵押权。
3.对于人民法院查封、扣押或冻结的财产，有优先权、担保物权的债权人可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。但具体的分配程序应由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。
三、合法拍卖流程步骤
合法抵押房产的拍卖流程需要遵循一定步骤。
1.拍卖行需要接受拍卖委托，并与委托人签订委托协议书。在委托过程中，委托人需要提供一系列证明文件，包括房地产产权证、产权人身份证明等。
2.拍卖行应对委托人提供的文件进行核实和调查，确保拍卖标的的真实性和合法性。
3.在拍卖过程中，需要遵循相关法律法规和拍卖规则，确保拍卖的公正、公平和合法。
4.如果在拍卖过程中出现任何争议或纠纷，应及时与律师联系并寻求法律帮助。
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