| 问题 | 房屋租赁合同纠纷中出租方讨要租金及违约金胜诉案 |
| 释义 | 二、驳回杭州萧山某某经营公司的其他诉讼请求。 北京资深房地产律师袁*柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：一、关于原告是否具有诉讼主体资格的问题。原告虽然不是租赁合同的相对人，但因被告租赁的房屋是国有资产，原告根据政府文件要求，接收第三人移交的包括被告承租房屋在内的房屋、土地及租赁合同，并向第三人预付了第三人对被告的预期可得租金，则原告取得了对被告承租房屋的资产管理权和租金债权，原告的主管部门某管理局亦多次书面函告被告租赁房屋的资产及合同转移情况，并要求支付未付租金，被告的回函中也认可租赁房屋资产及债权的转移，因此原告享有对被告的租金债权，具有适格的诉讼主体资格。 二、关于原告的租金请求权是否超过诉讼时效的问题。被告最后一期租金的交纳时间根据租赁协议为2007年2月底，期间原告的主管单位两次催讨，被告在2008年7月31日的复函、2008年8月19日的声明中尚提出到期租金在其为第三人垫付的萧山某饭店职工调整工资、托管费等费用中抵扣的主张，后在2009年7月29日其向法院起诉原告等人的（2009）杭萧民初字第3934号案中又提出以其所垫资费本息抵销租金的主张，该案被告于2010年1月26日向法院申请撤诉。以上事实可见，原告曾多次催讨租金，被告也自始至终未明确表示不履行义务，只是一再提出以抵销方式履行租金债务。根据诉讼时效制度的规定，被告抵销债务的主张具有诉讼时效中断的效力。因此，原告对被告的租金请求权自2010年1月26日中断后重新计算，原告于2010年8月4日向法院起诉，并未超过诉讼时效，故法院对被告的诉讼时效抗辩不予采信。 三、关于被告是否拖欠租金450 000元的问题。被告与第三人在2004年签订的租赁合同项下2006年上半年的租金和2006年8月1日至2007年7月31日的租金共450 000元，被告未以现金款项支付，该事实无论在被告给原告方的复函中，亦或全部租赁合同租金与被告已付租金的差额，还是被告现金支付最后两笔房租的收款收据上注明所付租金的租期，均可印证，确实无疑。被告关于2004年签订的租赁合同项下租金已经支付完毕，而1999年签订的合同项下租金因债务抵销而消灭的抗辩，有违交易先后惯例，与事实不符，法院不予采信。双方争议的关键在于是否以被告所谓的垫付工资、托管费本息抵销该450 000元租金的问题。然而，债务抵销的前提，即对等债务的存在，在本案中并非为有效证据证实的确凿事实，而且，租赁协议明确约定，第三人在萧山某饭店的职工归承租人使用，包括离退休职工在内的职工工资、福利等一切费用以及政府统筹费用均由承租方支付。至于协议中关于职工晋级、调资由第三人负责晋升，作为档案工资等约定，系考虑转制前职工身份的行政管理需要，并未指明调资工资、干部托管费、解除劳动合同的经济补偿金等需由出租方承担，也无相关证据佐证被告的所谓垫付款项系经出租人同意或授权而为，第三人及原告方从未作出认可被告所谓抵销债务的行为，一直是被告单方表态，因此，即使相关费用客观存在，也无证据证明被告系为第三人垫付的款项，故应由被告自行承担，被告关于为第三人垫付费用本息652 429.3元，该款项已抵销租金的抗辩，无事实和法律依据，法院不予采信。 综上，原告要求被告支付租金450 000元的诉讼请求，合法有据，法院予以支持，原告要求被告根据2004年签订的租赁协议约定支付逾期付款违约金，因被告在原告起诉前一再主张以其所谓垫付款抵销租金，而原告一直未作正式回应，原告虽催讨租金，但一直未提出违约金主张，故对原告起诉之前的违约金，法院不予支持，对原告提出违约金请求之日起的违约金，法院按租赁合同约定的日万分之五的标准予以支持。 |
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