| 问题 | 该房是否应计算建筑面积 |
| 释义 |
2003年1月孙某与某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某综合楼中的20号房屋一间，建筑面积10.52平方米。2003年7月综合楼验收合格。之后，开发公司申请办理了综合楼的大产权。该综合楼为框架结构的多层楼房，楼层层高为3.9米。20号房屋位于一楼内，房屋自身墙体由砖及玻璃建成，房屋自身无屋顶。房屋交付后，开发公司为孙某代办产权，房管局经审核于2003年10月向孙某颁发了房屋所有权证。现孙某以所售房屋依法不能计算建筑面积和办理产权登记为由请求法院撤销房管局为其颁发的房屋产权证并赔偿其损失。 原告孙某诉称，该房屋位于一楼过道中间，呈“心”型，净高1.43米，下部墙体用砖砌成，墙体高0.74米，上部墙体用玻璃镶成，无上盖。该房屋高度不足2.2米且无房盖，依法不能办理产权登记。房管局在进行产权登记时，对开发公司提交的资料未尽到相应的注意义务，发证的具体行为违法，造成其直接经济损失30万元（包括房价款、契税、房屋登记费、产权交易服务费、交易手续费、保险费、公证费、维修基金、物业管理费）。 被告房管局辩称，2003年10月，我局依法审核了该公司递交的文件，在其出示的大产权证中，可以反映出给孙某办理产权证的房屋是存在的，故认为证据齐全，手续完备，颁证过程中履行了审查职责，程序合法。孙某应首先向赔偿义务机关提出赔偿请求，只有在赔偿义务机关不同意其赔偿请求的情况下，才有权向人民法院提起诉讼。对某公司交付的房屋不符合国家规定，给孙某造成的损失，应通过民事诉讼请求某公司承担相应的民事责任，而不能提起行政赔偿诉讼。 法院经审理认为：房管局应对其向孙某颁发产权证的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起10日内，提供据以颁发产权证的全部证据和所依据的规范性文件。由于房管局无正当理由逾期提供证据，应视颁证行为没有相应的依据，故判决撤销房管局为孙某颁发的房屋所有权证。房管局应承担违法颁证行为给孙某造成的直接经济损失，孙某购买房屋所花费的购房款不是房管局的颁证行为直接造成的，孙某为购买20号房屋所花费的保险费、公证费、维修基金、物业管理费是在购房过程中产生的费用，房管局对此不承担赔偿责任。孙某为购买20号房屋所花费契税款、房屋登记费、产权交易服务费、交易手续费，是房管局的颁证行为直接造成的，房管局应承担赔偿责任。 宣判后，房管局对判决不服，提起上诉，认为原审遗漏了必须参加诉讼的当事人某开发公司，违反了法定程序。经审理，法院裁定撤销原审判决，发回重审。重审中孙某仍坚持所交付房屋不应颁发产权证。 被告房管局辩称，房管局2003年10月向孙某颁发了房屋产权证，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，孙某在2004年12月的起诉行为已经超过了规定的起诉期限。房管局向孙某颁发房屋所有权证的行为履行了法定职责，程序合法，符合法律法规和规范性文件的要求。孙某购买的20号房屋虽自身墙体不足2.2米，但由于该房屋位于市场综合楼一层和二层之间，楼层层高为3.9米，其主张 20号房屋层高不足2.2米且无屋顶，并无充分证据支持。 第三人某公司陈述意见称：市房管局在原审中因故未按照法院通知的举证期限提供证据，并引起了连锁反应，故请求法院按照法定程序，对本公司提交的证据进行质证和认证，并据此认定房管局登记行为的合法性。 法院经审理认为：房管局在向孙某颁发产权证时，未告知其诉权或者起诉期限，也未提交证据证明孙某知道或应当知道诉权或者起诉期限的时间，辩称孙某在2004年12月的起诉行为超过诉讼期限，理由不成立。对房管局提交的证据，不予采信。房管局辩称对发回重申的案件应重新给予举证期限，没有法律依据。本案中，由于房管局颁发房产证的行为涉及到某公司的财产利益，故某公司作为20号房屋的出售方及转移登记申请人孙某的代理人，向法院提供的办理20号房屋转移登记时的事实依据，可以作为证明房管局具体行政行为合法的证据材料。根据查明的事实，孙某购买的20号房屋具备了上有屋顶，层高在2.2米以上，权属界限固定，使用功能独立的特点，符合颁发房产证的基本要件。孙某以房屋自身墙体高度不足2.2米，即认为该房屋层高不足2.2米且无屋顶不应计算建筑面积的理由不能成立。房管局的颁证行为符合法律规定，事实清楚，程序合法，判决驳回孙某要求撤销产权证的诉讼请求。由于本院已确认房管局颁发房产证的行为正确，因此要求房管局赔偿的理由不能成立，判决驳回孙某要求房管局赔偿直接经济损失的请求。 评析 一、本案所涉及房屋是否应计算建筑面积，房管局发证是否违法 根据《房产测量规范》，房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2. 20M）的永久性建筑。计算全部建筑面积的范围包括房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上的部位。本案中，综合楼为框架结构的多层楼房，20号房屋位于综合楼一楼和二楼之间，楼层层高为3.9米，该房屋净高1.43米，下部墙体用砖砌成，墙体高0.74米，上部墙体用玻璃镶成，房屋自身无屋顶。因为该房屋不在露天，而是位于一楼内，所以其自身墙体高度不能等同于层高。该房屋具备了上有屋顶，层高大于2.2米，应计算建筑面积，同时权属界线固定，使用功能独立，符合颁发产权证的基本要件。 二、是否只有在赔偿义务机关不同意赔偿请求的情况下，赔偿请求人才有权向法院起诉 根据我国《国家赔偿法》第九条第二款的规定：“赔偿请求人要求赔偿应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议和提起行政诉讼时一并提出。”和《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第四条：“公民、法人或者其他组织在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，人民法院应一并受理。赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，须以赔偿义务机关先行处理为前提。赔偿请求人对赔偿义务机关确定的赔偿数额有异议或者赔偿义务机关逾期不予赔偿，赔偿请求人有权向人民法院提起行政赔偿诉讼。”的规定，赔偿请求人单独提出赔偿诉讼的，需先向赔偿义务机关提出赔偿请求，只有在赔偿义务机关不同意其赔偿请求的情况下，才有权向人民法院起诉。如果赔偿请求人在提起行政诉讼的同时一并提起行政赔偿请求，人民法院应一并受理，分别立案。本案中，孙某是在提起行政诉讼的时候一并提起行政赔偿请求的，因此法院应当受理。 三、本案中，法院认定的直接损失是否正确 根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条的规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照直接损失给予赔偿。所谓的“直接损失”，是指因遭受不法侵害而使现有财产必然减少或消灭。因此“直接损失”是现有财产的减损，也就是既得利益的损失，“间接损失”是未来财产的减损，是可得利益的减损。从行为和损害结果的关系来看，“直接损失”是由侵害行为直接造成的，中间没有介人其他因素，如果当中介人了其他的因素，就被认为是一种“间接损失”。 本案一审行政赔偿判决中，法院认定购房费用不是房管局颁证行为直接造成的，要求赔款的理由不成立。保险费、公证费、维修基金、物业管理费是孙某在购房过程中产生的费用，与房管局的颁证行为没有直接关系，房管局不承担责任。购房所花费契税款、房屋登记费、产权交易费、交易手续费是房管局颁证行为造成，房管局应承担责任。此判决中法院对“直接损失”范围的认定有不准确之处。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”和第八条：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”的规定，契税款是发生房屋权属转移必须缴纳的税款，是签订购房合同产生的费用，且其发生在房管局的登记行为之前，不是房管局颁证行为直接造成的，房管局不应承担赔偿责任。房屋登记费、产权交易费、交易手续费是在办理产权登记时，房管局直接收取的费用，是房管局颁证行为造成的财产必然减少，应认定为“直接损失”，由房管局承担赔偿责任。 提示：登记机关在办理登记时应按照《房产测量规范》。在行政赔偿案件中购房者所缴纳的契税款不属于直接损失部分。 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。