| 问题 | 二手房买卖中的定金条款 |
| 释义 | 因为经常接触到二手房的买卖，也常常碰到卖主违约，买方来寻求我们的帮助，所以对二手 房的买卖合同有所了解。现在一般的做法，就是卖方违约，双倍返还定金。深圳最正常的定 金数目在2-8万，而一个二手房的买卖过程要经过一个月左右。在这过程中，按现在深圳的 房价上涨速度，一个中户型涨个十多万是正常的。而如果卖方违约所需要赔偿的款项就是双 倍返还定金，一但房价不涨反降，那么这个房子就卖给了买方，这个中间买方所承担的风险 远大于卖方。在中国尚未建立诚信机制的情况下，是十分不利于保护买方的权益。 为什么造成这种情形，最重要的就是中介所提供的格式合同的定金条款中，如卖方违约除买 方可要求其双倍返还定金外，不得再要求其进一步履行或追求其其他的损害赔偿。 虽然这是买卖双方的违定，但我认为其效力，还有待法律的考验，因为根据《合同法》的规 定，如果合同条款约定因一方故意或重大过失给对方造成财产损失不赔的，这种条款是无效 条款。那么说《买卖合同》中这样的约定是不是正符合《合同法》的这一规定呢?当然也有 风险，那就是法官的认知程度。 也曾和别的律师探讨过，双倍定金和损害赔偿是不是可以一并提出。确实法律并未对此做出 明确规定。但根据民法的基本精神以及司法实践过程形成的观点，那么就是双倍定金和损失 是可以一并提出的：因为定金是惩罚性质的，而损失赔偿是补偿性质的，两者之者并不存在 相冲突的地方。同时只有这样才能更好的保障非违约方的权益。当然同时因为中国不实行判 例法，虽然在中国司法实践过程中形成了这种观点，但不能保证审理你这个个案的法官的素 质。 损害赔偿的确定，很多人认为只有因为履行合同，而付出的费用，而不包括涨价差额，但我 认为损失就必须包括中间涨价的差价，并且上海高级人民法院发布的审理二手房买卖过程中 的一些意见中，就明确了差价是损失，要赔。虽然上海高院的文件不具有指导深圳特区的效 力，但是我认为，至少我们不应当怀疑上海高院法官对于法律的理解和智慧。 建议：因为在中介提供的《买卖合同》的最后有一个备注目录，那么可以在备注那里注明， 如一方违约除可以没收或双倍返还定金外，还可以要求其赔偿损失。这样有利于保护双方的 权益，也更利于合同的履行。 |
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