| 问题 | 逾期交房超过一年可以行使解除权吗 |
| 释义 | 一、逾期交房超过一年可以行使解除权吗 根据《合同法》第93条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，解除权行使也要有合理的期限，在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，对方也未催告的情形下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 二、买方在何种情形下可以解除双方的买卖合同 根据合同法的规定，关于合同的解除有两种情况，一种是约定解除，一种是法定解除。结合审判实践，房屋买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种： （一）协议解除; （二）根本违约; （三）迟延履行; （四）法律规定的其他情形。 具体言之，审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释对后三种事由明确列举规定。 1、根本违约： （1）房屋买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; （2）房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; （3）隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; （4）隐瞒所售房屋已经抵押的事实; （5）隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实; （6）主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。 2、迟延履行：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。 3、其他解除情形：面积误差比绝对值超出3%;房屋买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。 该司法解释第12、13、15、19条规定，如果出现以下情况，购房人主张解除合同、赔偿损失的，予以支持： 1、房屋主体结构不合格，或者经核验确实不合格的; 2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的; 3、根据合同法94条，出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款，经催告在三个月的合理期限内，仍不行使的，对方请求解除合同的，予以支持。(15条1款) 4、出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款未经催告，超过1年的，对方主张解除合同的，可以解除合同。(15条2款) 解除权发生之日起1年内，权利人不行使，解除权消灭。该权利属于除斥期间，不得延长。 司法解释没有规定催告的具体方式，一般认为，无论何种方式，只要当事人能够证明已经催告，经应当认定催告有效。最好的就是书面方式。不履行合同主要义务，就是迟延履行交付房屋或者房款。 以上就是小编为您整理的内容，大家要注意合同中出卖方合同解除权的行使情形，以免购房人很被动，无法行使自己应该享有的解除权，而导致自己的权利收到侵害。如果你情况比较复杂，法律咨询网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。 |
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