| 问题 | 深圳租赁合同强制备案登记或取消 |
| 释义 | 据了解，《深圳经济特区房屋租赁条例》如被废除，最直接的影响是目前仍适用的房屋租赁合同强制登记备案制度将随之消失。 背景：租赁合同登记备案制度曾被视为“深圳特色” 1992年出台的《深圳经济特区房屋租赁条例》，曾经过1997年、2002年、2004年、2013年四次修正，先后废除了房屋租赁许可证制度和房屋租赁管理费制度，目前仍在适用的是房屋租赁合同强制登记备案制度，这一制度也曾被认为是《条例》中比较具有“深圳特色”的内容。 市人大法制委员会副主任委员周某某介绍说，当初设立房屋租赁合同强制登记备案制度的主要目的，一是维护房屋租赁市场秩序，掌握房屋租赁情况，发布房屋租赁价格;二是依托房屋租赁合同登记了解掌握房屋租住人员信息，特别是非深户籍人员信息，加强对非深户籍人员的服务和管理;三是依托房屋租赁合同登记代征房屋租赁相关税款。 ●理由一：房屋租赁属民事行为可市场调节 既然具有“深圳特色”，为何这次要彻底将其作废？ 市人大法委的意见认为，房屋租赁属于民事行为，可以由当事人依法自主决定、自担风险、市场调节，无需通过房屋租赁合同登记备案的方式来进行管理。关于房屋租赁情况、发布房屋租赁价格和信息等可以由统计部门通过统计方法予以解决。关于房屋租住人员的信息、服务和管理等事项，可以通过今年6月1日起施行的《深圳经济特区居住证条例》中的居住登记制度实现。该制度能够解决掌握非深户籍人员信息和税源信息的问题。 ●理由二：“以房管人”的功能可由居住登记制度替代 市人大常委会内务司法工作委员会副主任原某某在向会议作废止该《条例》的议案说明中进一步指出，《深圳经济特区居住证条例》设立了较为严格的居住登记制度，要求为非深圳户籍人员提供住所的单位或者个人限期主动申报居住人员信息，重点规范的就是出租屋业主。通过房屋租赁合同强制登记备案制度以实现“以房管人”的功能，实际上可以用居住登记制度来取代。而且，房屋租赁合同强制登记备案制度，与国家当前简政放权、转变政府职能、发挥市场在资源配置中决定性作用的改革要求不符。 此外，随着1999年《中华人民共和国合同法》及相关配套规定的相继出台，《条例》中有关房屋租赁合同的内容已经完全被上述法律法规所覆盖。鉴于此，原某某认为，《条例》的历史使命已经完成，已无保留和适用的必要。 ●理由三：登记备案制度在执行中收效甚微 在去年的市“两会”上，曹建社等上届市人大的25名市人大代表曾联名提出议案，建议废止《深圳经济特区房屋租赁条例》。 代表们认为，行政管理作为公权力，应该引导相对人在合同法及相关法律、法规的框架下依法从事民事活动，而不应当直接介入，通过立法以“行政命令”方式要求当事人必须将签订的房屋租赁合同提交行政机关登记备案，并以此创设行政审批权。 议案还从操作执行的层面给出了废止该《条例》的理由。代表们指出，《条例》的登记备案制度在执行中收效甚微。房屋租赁合同登记备案不属于行政许可，不会影响到合同的生效。因此，在实践中，出租和承租人基于登记备案程序复杂，且过往还要征收租赁管理费等因素，往往不愿将已经签署生效的房屋租赁合同提交房屋租赁行政主管机关备案，特别是住宅类的租赁登记备案更是少之又少。此外，《条例》对未依规定按时进行房屋租赁合同备案登记的行政相对人给予的行政处罚过于苛严，高达合同总价款20%的罚款明显畸重。 影响：变强制为自愿申请登记备案符合建立服务型政府要求 《条例》如被废止，不仅涉及与国家和省上有关法律法规衔接，税款代征、指导租金统计发布等相关业务转移承接，出租屋综管部门职能转变、综管队伍平稳过渡等问题，而且，或将给承租人的工作生活带来直接影响。 在实际执行中，当事人申请租赁登记备案如获批，将会获得房屋租赁管理机关发放的一张《房屋租赁凭证》，在办理小孩入学手续、申请租房补贴等一些事项时可作为有效凭证。如果《条例》被废除，这张“凭证”将何去何从？其功能将如何替代？企业和市民办事是否会受此牵连？对于此类后续事项，目前有关部门尚未有明确说法。 不过，市人大内务司法工委认为，关于权利公示问题，可以考虑由房屋租赁合同强制登记备案变为有需要的当事人自愿申请登记备案，变登记备案义务为登记备案服务，这符合国家关于建立服务型政府、减少行政审批事项的要求，可能更为合适。 |
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