| 问题 | 签完租房协议后房东违约怎么索赔? |
| 释义 | 【举例】 王某通过中介租了一个房子，于10月1日与房东签好了了租房协议，但因为手头拮据，与房东夫人协商(房主当天没去)，合同开始时间为10月10号 ，合同租金10月15日前付清，包括三个月房租及一个月押金，当时房东夫人同意，但他说没有带房产证，协商后，由房东先行签字，中介负责验收房产证并由房主补签字，同时房东夫人收取500元定金。中介费用于合同正式生效日即房子交接日期付清。以上均有文字签字说明。 但房东及房东夫人于10月8日(既合同开始前两天)，通知王某房子他们不租了，不租的原因最终定性为房东家内部原因。因此打算退还500元押金毁约。 此事发生后，在中介的协调下王某与房东、中介三方一起聊过，王某本着继续承租的想法与房东谈的很诚恳，但是房东拒绝同意继续租给王某。 中介提出如果房东单方毁约，那么他将承担本身的中介费用，赔偿定金的2倍，赔偿当月租金的2倍，但王某还是希望能继续承租，而不是通过赔偿解决 在这种情况下，房东说：房子是他的，但合同上是他夫人签的名字，他什么都不知道 ，不负责。他还没收到我的房租(约定付金日期为合同开始后)，所以不负责赔偿租金，他认为中介之前只是想尽快把合同签掉，没有验证房产证，也没有在签合同的时候考虑到对他们有利的地方，全是在帮着我，因此怀疑我与中介合伙欺骗他老婆。 关于这个案例，其中有几个法律问题值得探讨下： 1、房东夫人签的合同是否有效? 2、王某是否有权索赔? 3、赔偿应是什么标准，是按照中介说的吗? 4、如果房东不同意赔偿，王某应当采用什么办法解决这个事情，需要什么手续和证明。 5、解决这起纠纷的时间要多久? 【说法】 具体分析如下： 1、房东夫人签的合同是否有效? 严格来说合同是无效的，因为房屋属于夫妻共同财产则处分需要共有人也就是夫妻双方共同同意的情况下才是有权处分，否则就是无权处分并且在夫妻任意一方的否认下合同会最终无效。 但是，就本案而言如果你能证明房东当时是同意的话那么就视为夫妻双方都同意处分，从而合同就是有效的。 2、王某是否有权索赔? 你当然有权索赔，不管合同是否有效都不影响你索赔。 如果是合同有效，那么房东一方是违约，依法你可以要求房东继续履行合同或者赔偿损失。依据是合同法107条。 如果是合同无效，那么房东一方是缔约过失，依法你可以要求房东赔偿损失。依据是合同法42条。 3、赔偿应是什么标准，是按照中介说的吗? 中介说的如果对方同意那自然好，但是法律规定的和中介的有所出入，如果是违约责任，那么房东要么继续履行合同要么就赔偿损失，损失包括已付租金的利息和你重新找房子的损失。 如果是缔约过失，那么房东只会赔偿损失，损失同上但是还要加上为了订立合同而付出的费用，这些费用是项目而已如果你有损失就索赔没损失就不能索赔。 不管是违约还是缔约过失，已付租金都必须退还，当然定金肯定也是双倍返还的，依据是合同法115条。 至于赔房租N个月的条件法律没有规定，如果房东愿意赔的话你当然要收下，不要客气。 4、如果房东不同意赔偿，王某应当采用什么办法解决这个事情，需要什么手续和证明? 不愿意的话就只能诉讼了，这个是最确定最有效的途径，不足就是时间长了点。 手续的话就是在合同订立地的法院起诉，预交诉讼费并等法院开庭传票，然后就是开庭审理、判决了。 证据方面最重要的当然是租赁合同，其次还有中介的证明，如果交了定金的话还应当有定金收据、合同或者相关条款等。 5、解决这起纠纷的时间要多久? 诉讼的解决时间上面已经说过，简易程序3个月普通程序6个月以内。 就本案而言，如果你想继续租住的话最好能证明房东当时是知道并同意合同签订从而证明房东是违约，这样依法就能要求继续履行合同。如果不能证明则合同无效而只能追究缔约过失责任，违约和缔约过失在赔偿方面差别不大只是缔约过失不能要求继续履行罢了。建议你联合中介，能和房东协商解决就先协商，协商不下再考虑诉讼解决。 |
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