| 问题 | 强制拍卖中保护优先购买权的程序 |
| 释义 | 根据拍卖规定第十四条和第十六条的规定，法院强制拍卖中，对于优先购买权的保护须遵循如下程序： 1.拍卖通知 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场(拍卖规定第十四条)。 由于优先购买权人须以竞买人身份行使优先购买权，所以拍卖通知中要载明拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等内容，以便于优先购买权人决定是否参与竞买。 对于法院尚未知悉的优先购买权人，法院应当在拍卖公告中一并告知优先购买权人参与竞买的权利，以及不登记竞买将丧失其优先购买权的法律后果。 拍卖通知的时间不受民法规定的限制。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二百三十条仅要求在出卖前合理期限内通知优先购买权人。应当指出，在司法拍卖程序中，人民法院不受民法上规定的通知时间的限制，也不受当事人双方约定的通知时间的限制。只要拍卖通知符合拍卖规定第十四条即可。 2.竞买登记、交纳竞买保证金、拍卖日到场 优先购买权人须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的，视为放弃优先购买权。另外，“优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权”(拍卖规定第十四条)。 3.举牌应价 出现了最高应价时，优先购买权人在拍卖师高呼三次结束前举牌应价，且该最高价达到本次拍卖保留价以上的，就以该应价拍卖成交给优先购买权人。“如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”(拍卖规定第十六条)。 4.顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的处理 顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，拍卖司法解释规定“以抽签方式决定买受人”(拍卖规定第十六条)。执行实践中也有采用继续加价拍卖的办法，由多个优先购买权人为竞买人、以现有的出价为起拍价，让多个优先购买权人继续竞拍，价高者得。但拍卖规定没有采纳这种做法。 如果多个优先购买权人顺序不同的，那么应当由顺序在先的优先购买权人作为买受人。比如共有人与承租人对于拍卖物都享有优先购买权时，共有人基于物权而产生的优先购买权，在物权效力上优先于承租人基于债权而产生的优先购买权。 引用法条： [1]《拍卖规定》 [2]《拍卖规定》 [3]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》 [4]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》 [5]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第一百一十八条 [6]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第两百三十条 |
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