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问题	“一房二卖”和“一房多卖”的处理
释义	近些年来，一房两卖、一房多卖的新闻时常见诸媒体。不少行为被认定为合同诈骗罪。如何界定这一行为的刑民界限，是司法实务中的难点之一。最高人民法院认为：“对一房二卖的行为定性，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。而在此类案件中，行为人是否具有非法占有目的，需要综合行为人一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。特别是在售房款没有被个人挥霍、占有而是用于继续经营的情况下，对一房二卖行为人非法占有目的的认定更要审慎把握。”     同时，最高人民法院也强调：“在对一房二卖行为人是否具有非法占有他人财物的目的进行分析、认定时，要重点考察一房二卖的具体情由。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。     一、一房二卖后，房屋所有权谁归有?     根据我国《物权法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规的规定，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续，也就是办理过户登记手续。这里的“过户登记”是物权发生变动时具有公示性质的登记，我们知道，动产所有权以交付为公示要件;不动产所有权以登记为公示要件，公示的目的在于向他人展示，标的物所有权已经发生转移，而若没有公示，则不发生物权变动的效力，此时不能对抗善意第三人。所以，在一房二卖后，房屋所有权归谁的判断标准就是谁完成了过户登记，谁登记谁拥有。     二、一房二卖后，未取得房屋的权益受到了侵害，权益受到侵害的买受人怎样寻求救济?     这里需要具体情况具体分析，大致分以下几种情况：     1、如果房屋出卖人为第二个买受人办理了过户登记，第二买受人依登记取得了房屋的所有权。此时，第一买受人因出卖人履行不能而无法依据合同得到房屋的所有权，其权益受到侵害，可以向出卖人要求损害赔偿。     2、如果房屋出卖人为第一买受人办理了过户登记，又与第二买受人成立以同一房屋为标的物的买卖，并把房屋交给第二买受人，此时，第一买受人可以向第二买受人行使物上请求权，要求返还房屋，因为第一买受人已经通过登记取得了该房屋的所有权，第二买受人无权占有。但是第二买受人可以向出卖人请求损害赔偿。     三、一房二卖后，根据法律的规定，没有取得房屋的买受人可以解除合同，并且要求出卖人返还已购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。     房产买卖是一种特殊的商品交易，应以诚信为本，不能施以欺诈，“一房两卖”的行为，实际上是对后买房者的商业欺诈。发生纠纷后，诉之法院，一般按“先来后到”的原则处理，因为，前者是真实意思的表示，后者是商业欺诈行为。欺诈行为引起的法律后果，应当由卖房人承担，依照现行的法律规定，应赔偿买房人两倍以内的经济损失。一房两卖，取得房产证者，推定合同完全履行，推定为房产权属的合法所有者。     对于房屋开发商实施的一房多卖的行为，还应注意：房屋开发商的一房多卖行为，如果只是为了在比较中获得更大的经济利益，并无同时占有多笔购房款的意图，虽然有违诚实信用原则，一般不宜认定为犯罪。最高人民法院对此种行为在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中规定了处罚性赔偿制度，即“双倍赔偿”责任。
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