| 问题 | 为何要个人集资建房 |
| 释义 | 温州市“个人集资建房”牵头人赵某强在当地召开的“第二届全国个人合作建房研究会”上宣布了温州“个人集资建房”已经委托开发商拿到政府挂牌出让地块，5个月后项目动工。温州瑞安市正元房地产开发有限公司受托以1.0458亿元的价格，取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。这1亿多元土地出让金，全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。尽管土地出让金就1亿多，但预计建成后房屋成本价在5300元/平方米左右，比目前周边楼盘11000元/平方米的市场价低5000多元。温州的成功拿地，对全国“合作建房”将起到鼓舞士气和借鉴作用。而目前北京的个人集资项目也进入拿地阶段…… 越调控怎么房价越涨 2006年11月30日，建设部通报了全国房地产市场调控情况。建设部等十部门对北京、天津、内蒙古等11个省(区、市)进行了集中检查。截至2006年9月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未公布住房建设规划。同时，部分城市住房价格涨幅仍然偏高，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比前一个月提高0.3个百分点。此外，截至9月底，还有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。 建设部表示，2007年一季度，相关部门将对各地住房规划落实情况进行检查，尤其是对于廉租住房的建设情况要重点监督，一旦未落实到具体地块和项目，将追究领导责任。同时，对于尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。各地区要严格落实各项管理制度，规范发展经济适用住房，坚决禁止党政机关以任何名义和方式搞集资合作建房。 而据北京统计局的数字显示，2006年第3季度，北京市普通住宅期房预售成交均价为每平方米7825元。有两个区域均价在每平方米14000元以上，有3个监测区域均价在每平方米13000～14000元之间，有6个监测区域均价在每平方米10000～13000元之间。另据报道，11月新盘开盘均价为10850元/平方米，首次突破万元大关。 越调控房价越高已是不争的事实。房价持续上升，不少人把安居乐业的梦想寄托在了二手房上。然而，二手房市场也在一道道调控令下持续升温。 先是调整营业税，后又开始征收土地增值税，二手房出现两次集中放量。经过这两次放量，可以上市的二手房基本已经抢在征程前的最后一刻上市了，房源减少，交易成本增加，二手房价格也是水涨船高。本来是要抑制投资和投机的，但在实施时却伤害了正常的交易秩序，反倒抬高了房价。 著名经济学家易宪容说过，在市场经济中，哪一个企业敢对抗广大消费者?国内的房地产开发商就有人敢站出来说：“我是一个商人，我不应该考虑穷人。”而市场的房价快速飙升，把90%住房消费者都拒之于市场之外时，却有人用钱来组织研究论证当前的房价上涨是合理的。他也完全可以进一步说，房地产市场就是有暴利，消费者能奈我何? 在一个发达的市场经济中，绝大多数民众永远是政府和企业的上帝。在美国，如果任何一家企业或房地产开发商敢与绝大多数消费者对抗，不仅会引起社会冲突，政府也能轻易地把这样的房地产开发商淘汰出市场。首先，政府就不会把地批给对抗民众的开发商，即使土地为私人所有，那么土地持有者也不愿意因为把地卖给无良开发商而沾染一身的是非，致使诚信度下降。 于是，许多消费者便有了这种态度：面对居高不下的房价，既然买不起房，我们集资自己建。 合作建房曙光初现 2003年，北京的于凌罡在互联网上率先提出合作建房，得到网友的热烈响应。但接下来的几年里，合作建房工作始终没有太大起色。 2005年，西安合作建房在发起几个月后也半途而废。发起人西安某房地产顾问公司负责人熊晖说，政策不明、合作人缺乏信任等是失败的主要原因。 2004年初，温州合作建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵某强向外界抛出了以市场营销协会牵头开展个人合作建房的计划，得到了众多人响应。也正是温州，终于后来居上，为个人合作建房打破了僵局。 2006年11月15日，温州市个人合作建房项目发起人赵某强在温州宣布，该项目委托的开发商以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。温州的成功“拿地”，意味着合作建房进入了实质性的操作阶段。这则消息让全国合作建房的消费者为之振奋，温州人的成功拿地可谓突破了个人合作建房的最大瓶颈，使消费者对抗房地产商“高价暴利”斗争有了成功的可能。 据赵某强介绍，该地块占地30亩，总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米10000元以上的市场价。 继温州合作建房成功拿地后，作为首个发起合作建房的倡导者北京的于凌罡也加快了合作建房的步子，召集合作者对新锁定的北京市花园路25号地块进行商议。花园路25号项目位于北京市北四环，地上住宅面积为19400平方米，地下配套面积约4850平方米，其中1940平方米为独立商业。计划建设住宅300套，其中13580平方米为90平方米以下小户型，并建设地下停车位200个。 于凌罡介绍，目前本项目报名情况还是很乐观的，根据90平方米占70%的政策，必须有70%的建筑面积开发成90平方米以下小户型的政策要求，所以100平方米和120平方米的户型已经暂停登记，现在正在接受中小户型的登记，已经有140多人报名，加入的金额达到2000万元。于凌罡透露，此次合作者将按登记面积，在指定银行(中信银行朝阳支行)存入个人存款，每平方米2000元，存款验资的时间为2周。在该地块正式入市之前，需存满2000万元以上资金才有前去竞争土地的资格，因为现在土地竞买一般要交纳上千万元的保证金。 如果竞买地块成功，会采用信托制，请中信信托用1000万资金注册项目公司，向政府支付地价款，并在20日内，结清地价款。请国金管理公司负责项目设计和施工招标，并负责控制项目的进度、品质和预算。项目预计会在明年立夏开工，争取明年年底封顶，于2008年10月1日之前交房。 合作建房，是多少人的梦想? 记者在采访时碰到一位在中关村工作的先生，他告诉记者：“其实合作建房应该是个挺悲壮的事。你说大家都有工作，有家有业，哪有那么多时间去自己盖房子，这可不是发达资本主义国家，有闲情逸致自己建栋房子，可以是一两个月，或者干脆干个三五年。我们是被高房价逼的。记得小时候，我母亲总是不停地拆手套，然后染上不同的颜色，为我们姐弟俩织线衣线裤，我印象里她一年四季就没有闲着过，一件接着一件。她还拆过皮手套，给我们做鞋，当然，那时用的都是节省下来的劳保手套，那份辛苦不用说了。那是因为我们贫穷，也因为那时的商品市场非常匮乏。我现在经常会给人讲这个故事，我觉得我们合作建房也有点那个味道，没办法，好像所有的问题都要自己面对，自己解决。尽管如此，能不能成功还是个未知数。” 温州模式能走多远 2006年11月28日，北京市律师协会物业管理专业委员会副主任、全国个人合作建房早期发起人之一孟宪生律师，温州市市场营销协会秘书长、温州个人合作建房发起人赵某强，深圳个人合作建房发起人林立人齐聚新浪网，就合作建房和居住与社会和谐关系展开讨论，并与网友交流。 孟宪生律师指出，对于合作建房这个概念，实际在90年代初就有了。从1992年国家四部委就有住宅合作社管理办法，这里边实际早就明确了合作社作为解决中低收入人住房的一种形式，有一种相应的规范。在1994年和1998年，国务院关于城镇住房制度改革的意见，两个重要文件里面都提到了在解决中低收入人群住房问题应当鼓励用合作建房的方式来解决，实际这里边都有，只是这个问题在一些大城市和中等城市没有引起重视，所以这个问题在于凌罡提出说发起个人合作建房以后我就给予了支持，主要是基于在法律和政策上，实际上一直是鼓励的，只是缺乏更系统的规范。 林立人介绍，深圳的合作建房也有深圳模式。来深圳的人都有个梦想，在那儿奋战了十几年，都想自己拥有一个家。在深圳工资来说，一般的工资平均在2000块钱左右，在这个房价飙升的情况下买一套房子确实挺难的，我们一直在努力。深圳的合作建房经过两年多的摸索，深圳模式就是拿烂尾楼。通过几次拍卖，尤其是竞拍“中南大厦”有两百多套房子，当时报名的有六百多人，拍卖价是7500万元，而合作建房者的目标价位是7000万元，也就是房子价格在4000多块钱，比较符合我们中低收入的人士买这个房子。“中南大厦”拍卖以及随后“蔡围”的拍卖，合作建房者最终没有成功，但是如果成功，房价就有30%的优惠。 而在成功拿地后的温州合作建房人赵某强指出，合作建房达到30%优惠是可以的。他指出，一般的房地产企业就开发一个项目，现场有一个很漂亮的售楼处，还要请售楼小姐，还要做很大的广告，房地产公司广告不可能说我搞一个小豆腐块那么大，要大版的，很有气派，可能还找一个营销策划公司全程策划，他不能给你白干，还有融资，你也是成本，我们省下的钱不是房地产公司拿走，他要花出去，最终转嫁到我们消费者身上。我们进步的意义，现实意义就在这里，他可以把这部分费用省下来，不要转嫁给消费者身上，所以我们的估算大概30%就可以了。 在温州模式中，个人合作建房委托了当地一家叫“瑞安正元”的开发商，通过后者在当地政府挂牌出让的地块成功拿地，该公司还将负责“代建”，按地价和建筑成本总造价2%收取管理费;包括赵某强在内的12个发起人作为合作建房的管理团队，包括地价在内总造价3%收取管理费。 温州模式成功后，各地合作建房者最关心的就是温州模式是不是可以复制，消费者合作建房是不是最终能够实现。 而各个城市的合作建房者也在积极筹建合作建房联盟。2006年11月16日，全国十大城市个人合作建房发起人代表在温州签署了《全国个人合作建房温州宣言》，声称：“通过推动个人合作建房解决城市中低收入者的住房问题应成为合作建房发起人的社会责任。” 温州的成功拿地，还只是合作建房的最初成果，后面还会面临一系列难题。 以前的集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权;个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。那么，合作建房的产权问题如何解决?虽然是合作建房参与者出钱，但是以开发商的名义拿地、建设开发的，所以今后办理产权证将面临操作难题;再比如，现在温州房管局都要求网上销售房屋，“如果这样操作的话，怎么能保证我们260个参与者全部拿到?”还有预售政策风险，如果现在温州的集资行为被认定为预售，预售需要四证齐全，而且建筑体得出地面，但是温州模式是在“一无所有”的情况下先集资买地。 合作建房同时也面临许多困难：一是融资难;二是拿地难;三是合作者之间众口难调。 赵某强说，为保证建房资金使用的公开和透明，温州合作建房所涉资金全部交由银行专门保管，“并只有在合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会四方全部到齐的情况下才能使用”。由于自身没有进行市场运作的资质，温州个人合作建房团队还找到了一家房地产开发公司作为合作伙伴，从拿地到建成交付，全程进行市场化运作。 面对合作建房这个新生事物，温州市政府部门普遍持谨慎的态度。温州市房管局副局长陈胜华说，从目前来看，合作建房都是从正常的开发途径进入，程序上是合法的。温州市国土资源局局长刘允南则直言，温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示，合作建房人委托开发公司“拿地”，法律上是允许的。现在的问题是，合作建房人与开发公司的约定能否实现，以及谁来监督开发公司的问题，“如果运作不当，合作建房将会出现社会问题”。 近几年来，房价持续高温不退。对于房地产商的暴利问题，消费者呼唤能公布房价成本，但反对者说公布房价成本侵犯了房地产商的商业秘密。也就是说，公布了成本，岂不是断了人家的财路。没办法，消费者面对不能承受的房价之重，不得以才合作建房。与合作建房者的热情相比，建房的进展并不让人乐观。 但温州个人集资建房的经验能否推广，尚是一个未知数。毕竟，房地产是一门综合产业，牵涉到方方面面的问题。 合作建房是无奈之举 “据我的同事说，从买个房到收房时都可谓累得不行、气得半死呢，装修更是让人到了疯狂的边缘，如果有办法，谁愿意自己盖房，去劳神费力还不讨好?如果开发商的房价不是太离谱，消费者不会自讨苦吃。”一位参加合作建房的志愿者说。 在发达的市场经济中，社会分工日趋专业化。消费者奋不顾身地进入并不熟悉的房地产业，不能不说是一种无奈。也许，个人合作建房最基本的作用是购房人可量身定做适合自己的房子，并成为对不规范的房地产行业暴利的一种挑战。 建房不仅是一种周期性长、风险高的经济活动，而且对于一般的消费者来说，其对住房建造的信息与知识完全处于严重不对称状态。如果没有一套严格的住房建造标准、严格的住房建造管理规则、严格的住房建造监督机制，那么对于大多数个人集资建房的参与者来说，其利益同样面临侵害的巨大风险。 其实，目前大家看好个人合作建房，并非看中这一形式，而在于这种合作建房给了一些无能力进入房地产市场的中低收入者一种良好的愿望，他们可能通过这种方式买到更多便宜的住房。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，从经济学角度来看，“个人合作建房”显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。如果楼市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人集资合作建房也就大可不必了。 2006年12月22日，深圳合作建房发起人在深圳市土地房产交易中心以601万元拿下2栋宿舍楼，84套46平方米左右的公寓，每套总价折算7万元。在深圳相同位置大小的房子每套总价在15万元左右。 |
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