| 问题 | 农村房屋买卖典型案例：北京画家村案终审判决画家90天内腾房 |
| 释义 | 农民眼见房价上涨，反悔曾经卖房给画家。记者今天从北京市第二中级人民法院了解到，北京市通州区画家村“宋庄房讼”案今天终审判决，法院依法认定买卖合同无效，判决画家李玉兰从即日起90天内将房屋腾退给农民马海涛，马海涛支付李玉兰9万余元补偿款。 据了解，北京市通州区潮白河畔的宋庄镇小堡村一带因画家聚居在此而得名画家村。如今这里聚集了海内外近1500名艺术家，拥有很多农民房改建的艺术家工作室、商店，以及造型各异的美术馆、画廊等，成为中国最大的、国内外知名的画家聚居地，并于2006年被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一。而目前定居的1500余名艺术家中，有200多人买了农民房。 由于近年来北京房价上涨迅猛，农民马海涛很后悔2002年签订《买卖房协议书》以45000元的低价将房屋及院落卖给画家李玉兰，故在去年要求确认购买合同无效。画家村农民讨房诉讼案件至今已经形成了13起，起诉理由基本都是依据“城里人不得买卖农村集体经济组织成员住房”的政策，双方房屋买卖协议无效。 北京市二中院经审理后认定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，一审法院根据“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”作出的判决和对合同效力的认定是正确的。 法院同时指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。 审理法官说，鉴于李玉兰在一审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在本次审理程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。 |
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