| 问题 | 业主因“公共收益约定”状告业委会 |
| 释义 | 小区业主对业委会公共收益经费使用有异议，业委会被业主告上法庭。近日，上海市静安区人民法院对顾先生等4名业主状告华*公寓业委会撤销权纠纷一案作出判决，分别对4名业主要求业委会撤销华*公寓收益约定和公布2006-2007年房屋维修基金的使用明细账目的诉讼请求不予支持。这是上海市首例小区业主状告业委会的纠纷案件。 华*公寓业主委员会系2006年3月成立，原先的业委会与上海华*置业有限公司物业管理分公司曾签订过物业管理合同，期限从2002年4月15日至2004年4月16日止，该合同中约定小区停车费用于小区建设和弥补物业亏损。原物业管理合同到期后，现任华*公寓业主委员会未与物业公司续签合同。后区房地局要求该物业公司继续对华*公寓进行物业管理。2007年1月29日，华*公寓业主委员会仍与该物业公司签订《华*公寓公共收益情况约定》，约定华*公寓的停车费每月3000元、电梯广告费每月人民币250元用于公寓房屋的日常维修、公灯费等支出，单独立账专款专用，由业委会核定并定期向业主公布。2006年至2007年期间，业委会与物业公司共同制定了华*公寓业主大会账目公布报表，商品住宅物业管理服务费用帐户公开报表、停车广告收益等报表予以公布。因涉案4名业主对电梯改造的维修基金支出、公共收益收入、支出等费用产生异议，故要求业委会提供维修基金支出的费用清单及结算报告、分摊依据明细账目，公共收入及支出的明细账目，还要求撤销未经业主大会同意的《华*公寓公共收益情况约定》。因业主与业委会协商不成，4名业主于2008年4月8日分别起诉到法院，认为在未得到业主大会授权，业委会擅自指定该物业公司为小区物业管理，遂起诉要求公布小区公共收益及支取情况，公布近3年来的物业房屋维修基金的使用。审理中，4名业主还提供了上海沪港金茂会计师事务所的审计报告，审计报告指出华*公寓专项维修资金的使用、公共收益支配等存在问题。 法庭上，华*公寓业委会辩称，原该小区物业一直由该物业公司在管理，合同到期后物业公司因亏损不愿继续服务。经区房地局指定华*物业公司继续对小区进行管理，而非业委会擅自决定聘用。鉴于该现状，华*公寓的公共收益仍在补贴物业公司，来弥补物业公司开支上的亏损。双方有合同约定，在每半年一次的财政收支情况表中予以公布。业委会对维修基金使用是严格按照规定执行的，每半年公布财务报表，并公布支出情况，涉及售后公房的维修基金也由建设银行定期发放，均不存在未公布的现象。 法院认为，业主对居住物业的共有部分，均具有共同管理权，业主大会或者业主业委会的决定，代表了业主意愿，对众业主具有约束力。业主对业委会的决定，享有监督权。华*公寓业委会与物业公司签订《华*公寓公共收益情况约定》，是涉及全体业主权益的事项，应当先征询业主意再经业主大会讨论后通过。鉴于华*公寓物业管理亏损的特殊性，一直延续着公共收益补贴物业公司的做法，该小区的部分业主也予以积极支持。4名业主对该补贴做法有不同意见，业委会应当广泛听取意见做好解释工作。《华*公寓公共收益情况约定》涉及到全体业主的共同利益，在众业主之间未达成一致的情况下，但现仅有4名业主诉请撤销权，未达到小区过50%的业主认可，法院遂一审判决对4名业主的诉讼请求不予支持。 |
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