| 问题 | “善意第三人”身份帮购房者赢回房子 |
| 释义 | 夫妻离婚，法院判决男方名下的房产归女方所有。然而，男方却在双方并未办理房屋产权变更登记的情况下，悄悄将房屋转卖过户给第三人，女方获知后占房拒搬离。那么，房屋究竟应该归谁所有?近日，渝中区法院审结一起返还原物纠纷案，因原告方支付了合理房价属善意取得，房屋产权应受法律保护，法院一审判决被告搬离并返还房屋给原告。 买房后被人换锁占房 2012年8月18日，想买二手房的刘女士经人介绍，与谢先生签订《房屋出售协议》，约定谢先生以60万元的价格，将渝中区大坪正街一套房屋出售给刘女士。 三个月后，刘女士与谢先生在房屋交易登记部门签订该房屋的《房屋买卖合同》，刘女士顺利取得了房屋产权证，并向谢先生支付了相应价款。本打算高高兴兴搬家的刘女士没有想到，同月17日，该房屋的门锁却被人悄然换掉，一陌生女子住在房内，并拒绝搬离，这让刘女士一头雾水—自己花钱买的二手房，为啥却被他人占领? 卖房人前妻自称房主 经了解，刘女士才发现，换锁占房的这名女子是原房主谢先生的前妻何女士，俩人已在2012年初离婚。 何女士为何要“侵占”房屋?对此，她称自己也是受害者。原来，何女士与谢先生早前离婚时，法院判决何女士分得该套房屋。由于大意，何女士一直没有办理不动产变更登记。也就是说，虽然何女士在离婚后分得该套房屋，但房屋产权人一直是谢先生，而并非她本人。 何女士表示，谢先生将房屋转卖给刘女士，并未告知自己，而得知房屋产权人已莫名变为刘女士后，她心中愤懑不已，于是私自换掉门锁，住进房屋，希望以此维护自己的“权利”。 “善意第三人”赢官司 买了房子却住不进去，这让刘女士苦恼不已，无奈之下，刘女士将何女士告上法庭，要求其停止侵害，立即搬出该房屋。 庭审中，原告刘女士称，自己在购买谢先生的房屋时，对其与其前妻何女士离婚分房一事并不知情，自己是按照法定程序购买二手房，何女士的行为侵害了其合法权益。 法院审理认为，涉案房屋经生效判决确认为何女士个人所有，但未办理不动产变更登记并不发生公示效力，该房屋仍登记在谢先生名下。登记产权人谢先生将房屋出售给刘女士，刘女士系公开购买，且支付了合理的市场对价，并完成过户登记，符合一般善意第三人的条件。因此，根据公信原则，出于对不动产权利登记的信赖而受让该不动产的第三人，可以对抗和排斥权利人。 本案中，刘女士系善意第三人，已取得房屋所有权，何女士为无权占有，应予以返还。近日，渝中区法院审结此案，判决被告何女士腾空搬离并返还房屋给原告刘女士。 以案说法 前妻损失咋弥补? 可向前夫要求挽回损失 承办法官介绍，根据《物权法》规定，享有不动产物权的权利人在处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记不发生物权效力。无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回，但在受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定已经登记的情况下，受让人取得该不动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 本案中，刘女士的行为符合善意取得的构成要件，依法取得该房屋的所有权。何女士依法院判决取得涉案房屋系房屋权利人，但未依法办理不动产变更登记，不发生物权变动的效力。故何女士不能对抗善意第三人的权利，只能依法向前夫谢先生主张权利，挽回损失。 律师释疑 善意第三人保护了谁? 重庆豪泰律师事务所律师邱胜奎说，善意第三人是指作为正常人的甲方，在进行买卖、托管、租赁等各项民事活动中，有理由相信乙方有权签订合同，而在双方形成法律关系后，有丙方提出自己才是所有权人，而对此甲方并不知情。那么，甲方属于善意第三人，权利应受法律保护。 “但有三种情况不属于善意第三人。”邱胜奎说，一是价格不合理，如果卖方将一辆20万的车以2万价格出售，买方应合理怀疑物品来源;二是从非法途径取得，如果卖方要求在非正常交易场所进行买卖，买方明知非法仍购买不受法律保护;三是销赃行为，如果卖方所卖物品属于赃物，买方即使是不知情而购买，公安机关追赃仍需返还物品。 链接 生活中的善意第三人 甲乙双方属夫妻关系，双方以甲方名义购买房产，产权人为甲方，后甲方在乙方未知的情况下将房产转卖丙方，并办理了房屋过户手续。乙方认为该房屋属于夫妻共同财产，要求甲丙双方撤销房屋买卖合同。由于丙方支付合理对价并办理产权登记手续，属善意购买，法院判决甲丙双方房屋买卖合同有效。 甲方将一副名贵字画交由乙方代为保管，双方签订保管合同。乙方保管名画期间，从自家保险柜取出名画，并自称名画为己所有，将其转卖给丙方。甲方发现乙方将名画转卖，要求丙方归还，但丙方属善意第三人，权利受法律保护。甲方只能向乙方主张权利。 甲方将房产委托某中介公司工作人员(乙方)代为办理房屋产权，并办理了授权公证。乙方在办好房屋产权手续后，私自将该房以40万元的价格出售给丙方，并办理了房屋产权过户手续。甲方得知房产被卖后，要求丙方归还。丙方按照法律程序购买房屋，属善意第三人，法院判决房产归丙方所有，甲方向乙方提起民事赔偿诉讼。 |
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