| 问题 | 祖父母卖房 买房者成被告 法院:“善意”应保护 |
| 释义 | 1995年张某与妻子离异，儿子张东由其抚养，后张某去世，张东随祖父母生活。2004年12月，张东的祖父母将属于张某个人的住房卖给了李某，李某住了将近两年以后，突然被告上了法庭。张东的母亲以张东未成年、她是张东的法定监护人、卖房未经其同意为由主张房屋买卖合同无效。 [法院判决] 法院认为：原告在父母离异后长期随父亲和祖父母生活，李某在买房时认为原告的祖父母对原告有监护权和对房屋的处分权，符合生活常理。因原告不能举出李某不属善意的证据，李某与其祖父母也未恶意串通，并在房屋买卖过程中按照市价支付了房款。因此认定李某有权取得诉争房屋的所有权，判决驳回原告的诉讼请求。 [律师评析] 本案是一起因房屋买卖引起的纠纷。争议焦点是：诉争房屋由张东和其祖父母三人继承，祖父母对属于张东的份额无权处分，那么李某是否有权取得诉争房屋的所有权。笔者认为，法院审理后认定李某在买房时是出于善意，有权取得诉争房屋的所有权，符合法律规定，是正确的。 首先，善意第三人受法律保护。张东的祖父母对诉争房屋中张东的份额，确实无权处分，在张东的母亲不予认可、张东祖父母的无权处分行为无效的情形下，李某作为买房人其权益能否得到保护，取决于他是否属于法律上的善意第三人。善意，是指不知情，即李某在买房时不知道张东的祖父母无权处分属于张东的份额。张东的权益应当得到保护，从鼓励交易、保护交易安全、维护交易秩序的角度出发，李某作为无过错的善意第三人更应当得到保护。 其次，李某是否出于善意，应由法院推定。庭审中，原告不能举证证明李某在买房时是出于恶意，不能举证证明李某与其祖父母存在恶意串通。在这种情况下，法院就会综合考虑交易的时间、地点、场所和交易人之间的关系，对李某是否属于善意可以基于日常生活经验作出判断。在本案中，法院对李某在买房时是出于善意，就是依据生活常理进行推定的。 再次，李某是否出于善意，关键取决于其在交易中是否支付了合理的价格。李某在买房时是按照当时的市场价格支付的房款，他在交易中没有贪图任何便宜，他花同样的钱可以在市场上买到基本同样的房屋。如果他贪图便宜，是以远低于市场的价格，或者甚至是无偿地得到这套房，就不能说是出于善意了，当然就不能得到法律的保护。 最后，房屋属于不动产，依法应当登记。李某作为有权取得诉争房屋所有权的人，还应当持法院的生效判决到房屋登记部门办理相关手续。 [法条链接] 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条： 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 《物权法》第一百零六条： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。1995年张某与妻子离异，儿子张东由其抚养，后张某去世，张东随祖父母生活。2004年12月，张东的祖父母将属于张某个人的住房卖给了李某，李某住了将近两年以后，突然被告上了法庭。张东的母亲以张东未成年、她是张东的法定监护人、卖房未经其同意为由主张房屋买卖合同无效。 [法院判决] 法院认为：原告在父母离异后长期随父亲和祖父母生活，李某在买房时认为原告的祖父母对原告有监护权和对房屋的处分权，符合生活常理。因原告不能举出李某不属善意的证据，李某与其祖父母也未恶意串通，并在房屋买卖过程中按照市价支付了房款。因此认定李某有权取得诉争房屋的所有权，判决驳回原告的诉讼请求。 [律师评析] 本案是一起因房屋买卖引起的纠纷。争议焦点是：诉争房屋由张东和其祖父母三人继承，祖父母对属于张东的份额无权处分，那么李某是否有权取得诉争房屋的所有权。笔者认为，法院审理后认定李某在买房时是出于善意，有权取得诉争房屋的所有权，符合法律规定，是正确的。 首先，善意第三人受法律保护。张东的祖父母对诉争房屋中张东的份额，确实无权处分，在张东的母亲不予认可、张东祖父母的无权处分行为无效的情形下，李某作为买房人其权益能否得到保护，取决于他是否属于法律上的善意第三人。善意，是指不知情，即李某在买房时不知道张东的祖父母无权处分属于张东的份额。张东的权益应当得到保护，从鼓励交易、保护交易安全、维护交易秩序的角度出发，李某作为无过错的善意第三人更应当得到保护。 其次，李某是否出于善意，应由法院推定。庭审中，原告不能举证证明李某在买房时是出于恶意，不能举证证明李某与其祖父母存在恶意串通。在这种情况下，法院就会综合考虑交易的时间、地点、场所和交易人之间的关系，对李某是否属于善意可以基于日常生活经验作出判断。在本案中，法院对李某在买房时是出于善意，就是依据生活常理进行推定的。 再次，李某是否出于善意，关键取决于其在交易中是否支付了合理的价格。李某在买房时是按照当时的市场价格支付的房款，他在交易中没有贪图任何便宜，他花同样的钱可以在市场上买到基本同样的房屋。如果他贪图便宜，是以远低于市场的价格，或者甚至是无偿地得到这套房，就不能说是出于善意了，当然就不能得到法律的保护。 最后，房屋属于不动产，依法应当登记。李某作为有权取得诉争房屋所有权的人，还应当持法院的生效判决到房屋登记部门办理相关手续。 [法条链接] 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条： 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。[page] 《物权法》第一百零六条： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第一百零六条 [2]《中华人民共和国民法通则》第八十九条 |
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