| 问题 | 土地使用权重复抵押形成的原因 |
| 释义 | 由于土地使用权抵押是近年来才发展起来的业务，在立法上还存在一些问题，致使在实践上产生了许多无法解决的争议，具体操作也不太规范，究其原因主要表现在： (一)抵押登记制度不健全 登记具有公信力，并实现了抵押权的公示，合理地做到了对各债权人的保护。完备的登记制度是财产交易有序化的必要条件，土地使用权作为一种不动产使用物权，登记的意义极为重要。而我国目前对土地使用权的设立仅以合同成立为要件，这与《物权法》中不动产物权一般都需要通过登记才能设立的规定不相一致。对土地使用权的变更登记仅以当事人自愿为主，未经登记变更的土地使用权的法律后果仅为不能对抗善意第三人，这样，抵押人在土地使用权抵押后可能会再次抵押。 (二)登记机关各行其是，造成混乱 地方政府确定的房地产抵押登记部门为房管部门，国土部门依照土地管理法的有关规定则认为房管部门无权就土地使用权部分行使登记权。在现实生活中，一块土地上往往附有建筑物，这就导致了在实践操作中各部门做法各异，多头登记，缺乏统一性;同时没有规定登记机关的法律责任，有些登记部门甚至与当事人合谋欺诈第三人，给一些人以可乘之机。 (三)利用非法途径进行分离抵押 针对同一宗土地的使用权，一些不法分子先在一家金融单位抵押，以取得所需的贷款，随后又以复印件在另一家金融单位申请抵押;或者是先将土地使用权证书在一家银行办理了抵押登记后，又假借其挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款;甚至有的利用金融单位以收存土地使用权证书作为抵押的可乘之机，在抵押之后又采取非正当手段把土地使用权证书骗到手，再到另一家金融单位抵押贷款等等，这些非法途径，都是造成重复抵押出现的根本所在。 (四)金融机构管理不到位 一些金融机构对办理土地使用权抵押登记的业务程序和重要性认识不足也是导致重复抵押现象产生的重要原因。在办理抵押贷款业务时，一些工作人员往往只是收取贷款人的土地使用权证书，甚至仅仅只是个复印件作为抵押，没有要求贷款人办理土地使用权抵押登记和土地他项权利证书，使得融资人利用了上述的各种非法途径向不同的银行、单位或者个人进行融资，这就出现一块土地多头抵押的现象。 除此之外，还有一个不可忽视的原因是抵押权人自身存在问题，一些人法律意识淡薄，当事人不懂土地管理方面的知识，在进行抵押土地使用权前不知道要求抵押人提供土地证，或到土地登记机关查询一下，并且自己不能够严格按照要求到土地管理部门进行了登记等等，使得土地使用权重复抵押的问题越演越烈。 |
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