| 问题 | 建筑物区分所有权的保护 |
| 释义 |
原告诉称，原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等人所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。 被告辩称，被告是在自己的产权范围内对属自己所有的房屋进行装装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计、报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告的权益。原告所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告所诉无理，应当驳回。 法院一审查明，该楼房属基本完好房屋。原告住房出现的问题，并非因被告增建夹层造成。原告与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在楼房的安全。被告在自己的产权范围内增建夹层，且在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告主张房屋的损坏是因被告增建夹层所致法院不予支持。因施工对相邻方造成干扰，被告应给予补偿。 二审法院认为一审认定事实清楚，但适用法律不当，该楼房应由原告和被告区分所有。原告与被告对各自的专有部分享有单独所有权，又对共用部分按其专有部分的比例享有共有权。各区分所有权人对专有部分有权进行装修和必要的改造，但在行使这一权利时不得妨碍建筑物的正常使用及损害全体区分所有权人的共同利益。区分所有权人对共用部分的使用，应当经过全体区分所有权人的同意。被告未经其他区分所有权人的同意，擅自开发利用属共用部分的地下空间，侵害了其他区分所有权人的共同利益，故原告以被告侵犯了产权人的合法权益为由，要求被告将下挖的部分恢复原状的上诉理由成立，应予支持。 评析 一、什么是建筑物区分所有权 所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等），仅为部分区分所有人所共有的部分。对共同共有的财产，各区分所有人应不分份额地共同合理地使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何区分所有人超越权利范围而使用，侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。 二、被告在地下增建夹层是否侵犯原告的权益 根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。笔者认为，尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权，但是对于基地的使用权而言，应当承认各区分所有人对其享有共有权，而不能仅仅承认第一层的所有者享有对基地的使用权。其原因在于：一方面，从物质形态来看，一幢建筑物是在基地之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，从这个意义上说它们都与基地不可分割；另一方面，我国法律所确认的建筑物与土地权利不可分离的原则是就整个建筑物与土地的关系而言的，也就是说，对整个建筑物的所有权与基地使用权是不可分离的，只要建筑物存在，建筑物的所有权是明确的，该建筑物所有人必然对基地享有使用权。既然整个建筑物的所有权与基地使用权不可分离，那么建筑物被区分为各个所有者区分所有以后，各个所有者根据其对建筑物某一部分所享有的所有权，当然应对基地使用权享有部分权利。如果仅承认第一层所有者享有对基地的权利，而否认二层以上的所有者对基地的权利，这与我国法律所确认的上述原则是相悖的。尤其应该看到，从实践来看，区分所有者在购买楼房时，一般都会认为其通过购买而享有的对各个楼层的权利都与基地使用权有不可分割的联系，而不仅仅是第一层所有者享有对基地的权利。因此在本案中，被告在基地之下修建夹层，虽不致影响安全，但由于该基地并非由其单独所有，被告的做法侵犯了其他建筑区分所有人对土地的权利。2007年10月1日实施的《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 综上所述，根据《民法通则》第七十五条的规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”被告所占用的一层基地同样属于其他建筑物区分所有人的合法财产，被告仅凭个人区分所有权无权对该土地以下的空间进行增建满足其个人所用，因此，二审法院的判决是正确的。 提示：建筑物区分所有权同样应受到保护，未经共有人同意，共有人之一不得擅自改变建筑物区分所有权的状况。 |
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