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问题	房屋买卖合同效力的几个问题
释义	一、房屋买卖合同效力的几个问题     合同效力是由法律规定的，确保合同双方权利与义务的实现。     依据《中华人民共和国民法典》规定，合同自法律成立时生效。要确定房屋买卖合同的效力，我们需要考虑几个核心要素：     1.合同当事人必须具备相应的民事行为能力；     2.合同的意思表示应当真实；     3.合同不得违反法律或社会公共利益。     只有满足以上条件，房屋买卖合同才能被确认为有效。     此外，房屋买卖合同的订立和履行还需遵守《城市房地产管理法》和《土地管理法》等相关法律法规的规定。     二、房屋买卖合同无效的情况     实务中房屋买卖合同的无效情形多种多样，但归纳起来，主要包括以下两种情况：     1.房地产分离出卖，若房屋与土地使用权分别卖给不同买受人，或仅转让房屋所有权而不包括土地使用权，该合同通常被认为无效。     2.产权主体有问题，非所有权人擅自出卖房屋或共有房屋未经其他共有人同意出卖，这些买卖行为通常被判定为无效。          三、房屋买卖合同效力的判定     房屋买卖合同的效力判定，不仅仅是文本的对比分析，还需要结合实际情况进行综合判断。     在房屋买卖纠纷中，合同的有效性问题是判决的关键。合同的内容、当事人的行为能力、以及合同的目的、形式是否符合法律规定，都是影响判决的重要因素。     此外，合同的履行情况、双方的利害关系，以及合同是否影响社会公共利益等，也会作为判断合同效力的依据。
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