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问题	商品房和回迁房的区别概述
释义	一、商品房和回迁房的区别概述     商品房和回迁房的区别：     1.房价不同     商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说     2.买卖双方的关系不同     商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。     3.房屋的性质不同     拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。     二、回迁房办房产证都需要交什么钱     回迁房办房产证都需要交以下费用：     1.登记费：住房所有权登记费每套收取80元；     2.税费：办理房产证需要交纳契税和物业维修基金，如果是144平米以下的房子，契税是1%（首次购买普通住宅或享受政府补贴0.5%，具体情况各地略有不同，按当地政策执行），如果是144平米以上的房子，契税是3%；维修基金多为总房款的百分之二(可能另有调整，按最新的规定来执行)。     3.交易手续费：新建商品住宅每平方米3元，由转让方承担；     登记费和交易手续费是在办理房产证时交纳给房管局。契税是交纳给财政部门。以上费用为买方承担。          三、回迁房被开发商抵押如何办     回迁房被开发商抵押的可以解除合同，进行退房，如果抵押合同先于商品房买卖合同签订，并办理了抵押登记的，法律网提醒您，依据我国《民法典》规定，开发商未告知购房者的，出售转让行为无效；另外，根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房者可以要求开发商退房，并依据上述规定进行索赔。     引用法条：     [1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条
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