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问题	签二手房买卖合同要注意的十大细节
释义	一、签二手房买卖合同要注意的十大细节     签二手房买卖合同应注意的问题：     （一）合同内容     2、手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。对于自拟合同，合同应具备以下主要内容：     （1）买卖当事人的姓名或者名称、住所；     （2）二手房的座落地点、面积、四至范围；     （3）土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限；     （4）二手房的规划使用性质；     （5）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；     （6）二手房买卖的价格、支付方式和期限；     （7）二手房的交付和验收的日期、交付方式；     （8）住房户口迁移；     （9）维修基金的处理；     （10）违约责任；     （11）争议的解决方式；     （12）买卖当事人约定的其他事项。     （二）二手房买卖后的土地使用权     1、居住房屋     居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。     未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金。     2、非居住房屋     该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。     按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。     除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同中具体约定。     （三）集体所有土地上房屋的买卖对象限制     应合理提示当事人：集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。     （四）维修基金的交割     应合理提示当事人：房地产买卖合同生效后，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续。     二、买卖合同纠纷案件的管辖范围如何确定?     根据法理精神及《中华人民共和国民事诉讼法》（下文简称《民事诉讼法》）、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》（下文简称《民诉意见》）、《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地问题的规定》（以下简称《购销合同履行地规定》）等相关法律、法规，结合司法实践，可以按照以下顺序来确定买卖合同纠纷案件的管辖。     （一）首先要明确买卖合同双方是否有选择管辖的书面协议?     若有选择管辖的书面协议，且符合《民事诉讼法》第34条、《民诉意见》第24条的规定，则以该协议确定管辖法院。     （二）若买卖合同双方没有选择管辖的协议，或选择管辖的协议无效，则根据《民事诉讼法》第23的规定，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。     1、若合同双方没有关于合同履行地或交货地的明确约定，则根据《购销合同履行地规定》第1条、第3条的规定，只能由被告住所地人民法院管辖;     2、若买卖合同双方有明确的合同履行地或交货地的约定，则应该区分合同是否实际履行：     （1）合同未实际履行的，根据《民诉意见》第18条及《购销合同履行地规定》第1条、第3条的规定，如果当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖;     （2）合同实际履行的，根据《民诉意见》第19条及《购销合同履行地规定》第2条的规定，当事人实际履行中以书面方式或双方当事人一致认可的其他方式变更约定的，以变更后的约定确定合同履行地。当事人未以上述方式变更原约定，或者变更原合同而未涉及履行地问题的，仍以原合同的约定确定履行地。          三、二手房买卖合同卖方找人代签有效吗     二手房买卖合同卖方找人代签经授权有效。当事人授权第三人代签的、或当事人虽不知情但事后仍对该合同进行追认的，代签合同应当认定为有效；第三人未经当事人的授权用其名义代签合同，合同对当事人不发生法律效力，所产生的一切后果由使用其名义的第三人承担。     引用法条：     [1]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第二十四条     [2]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》     [3]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》     [4]《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条     [5]《中华人民共和国土地管理法》     [6]《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》第一条     [7]《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》第三条     [8]《最高人民法院关于在确定经济纠纷案件管辖中如何确定购销合同履行地的规定》第二条
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