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问题	小区的地下车位，开发商是否可以出售？
释义	一、小区的地下车位，开发商是否可以出售？     《民法典》（2021.1.1生效）第三百六十七条规定，建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。可见，判断房产公司出售车库的行为是否合法，要区分两种情况分别对待。     一种情况是出售规划内的车库是否合法的问题。房产公司出售的如果属于建筑物区划内规划用于停放汽车的车库，且在房屋买卖合同中双方明确约定车库可以出售，那么该房产公司出售车库是合法的。如果双方对车库的出售没有约定或约定不明，则又可分两种情况处理：一是车库在规划中已纳入到业主购房的公摊面积中，业主在购房时交付了相应公摊款项，则该车库应作为共有建筑属于业主共同所有，房产公司无权出售。二是车库在规划中没有纳入到业主购房的公摊面积中，车库的建盖资金全部由房产公司支付，建成后也没有通过任何形式转由业主负担，则该车库的所有权应属房产公司，房产公司当然有权出售。     另一种情况是出售非规划用于停放汽车的车位、车库是否合法的问题。该类车位、车库不符合规划要求，一般均是挤占了业主的公共空间建盖或者是把业主的公共用房改为车库。根据物权法第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，该类车位、车库应属于业主共用，房产公司无权对外出售。     关于购买车库的主体资格问题。规划用于停放汽车的车位、车库，房产公司和业主可以约定出售、附赠或者出租，但无论以何种方式处分，都应当首先满足本小区业主的需要，即本小区业主享有优先权。由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性，因此房产公司无权因小区业主暂无购买力或不需购买而擅自将多余车位对外出售。房产公司向非业主出售车位，须经业主大会作出决定，否则行为违法，应由房地产主管部门处以罚款；给业主造成损失的，还应依法承担赔偿责任。          二、车位产权是什么？     1、车位产权年限是什么：住宅小区地下停车位就是指开放商利用地下空间而建造的停车位。正是因为现在对土地需求的日益膨胀，现代建筑越来越多向地下空间发展，这样就导致了地下停车位的出现。现在很多开发商在商品房预售合同中都会标明地下停车位的产权归卖方所有。所以，即使有观点认为，有地才有房，地下停车位仍在业主土地使用范围内，因此产权也应归业主所有。购房优惠！海南买房找海口诚房网。     2、不过，这种情况几乎是不能在现实生活中出现的。开发商依然持有地下车位产权，并通过买卖获利。业主通过买卖的方式拥有自己的车位，不用交停车费，但是，依然要向物业缴纳车辆看管费和其他管理费用。这就要看在购房合同中有没有注明地下停车位是否参与了分摊商业用地，如果是，那么产权就属于所有业主；如果没有，就应该属于开发商所有，他们有权利买卖。一般的地下停车位产权年限为40年。     三、车位产权分几类？     1、地上停车位     这种停车位在实际生活中比较常见，随处在一个小区看到的就是地上停车位。有些购房者可能会以为地面停车位是公用的，其实，如果是敞开式地上车位，那么产权属于全体业主，归业主共同且免费使用，因为业主购买房屋，便拥有了社区的土地使用权。     也就是说，地上停车位这种车位是小区里每一位业主都可以停放车辆。因为社区的土地的使用权归全体业主所有，所以在权属属于业主的土地上规划的车位，开发商或者物业无权处置。     2、地下停车位     既然有地上停车位，那么在设计的时候，也相应地设计了地下停车位。从实用性上来讲，地下的停车位相比地面的停车位更好一些，因为不用让自己的爱车在地面上遭受风吹雨淋，此外，地下停车位又分为计入公摊面积的地下车和不计入公摊面积的地下车位。     有人问，地上停车位是归小区全部业主所有的，那么地下停车位是不是也是这样？如果地下车位所占用的面积没有被计入业主的公摊面积之中，那么这部分车位的产权就属于开发商所有。这种产权确立的前提是，要在购房合同中体现，进行说明，即该部分不计入公摊。海口买房只找 海口诚房网（Lfw66、com），购房成功机票报销不是梦，另有惊喜礼品等你拿。     3、人防车位     对于这种车位，估计听说过的朋友就会很少了，毕竟在实际生活中，人防车位很少用。人防车位主要有两种，一种是由开发商管理，出租或出售给业主使用，费用上交人防工程部；另一种是它的产权归投入者所有。     以上就是由法律网小编为您去整理的小区的地下车位，开发商是否可以出售的相关内容，我们可以了解到地下停车位开发商是可以卖的，但只针对有产权的车位，也就开发商自建且持有的车位。不过各大城市都广泛存在有大量的人防车位，这些车位是属于人防办的，开发商只有使用权，如果您还有其他问题的，欢迎咨询法律网律师。               引用法条：     [1]《中华人民共和国物权法》第七十四条     [2]《中华人民共和国民法典》第三百六十七条
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