| 问题 | 最高额抵押贷款业务风险防范攻略 |
| 释义 | 最高额抵押制度使得当事人不必为每次交易行为分别设立抵押权，降低了交易成本，减少了交易环节，提高了交易效率。因此，在实践中，最高额抵押制度在银行贷款业务中得到广泛的应用。但由于最高额抵押制度立法上本身存在不足与缺陷，使得银行在办理最高额抵押贷款业务过程中暴露了不少风险。本文就银行最高额抵押贷款业务中常出现的风险点加以分析并提出了对策措施。 风险点一：最高额抵押债权的确定时间 根据《物权法》第206条第四款规定，当抵押物财产被查封、扣押时，抵押权人的债权确定，即意味着在抵押财产被查封、扣押后，银行发放的贷款债权将不在最高额抵押担保范围内，银行不具有优先受偿权，将面临巨大损失风险。 尽管根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物时，负有通知抵押权人的义务，抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。但享有查封、扣押权的有权机关还有其他机关，检察院、公安、海关等部门皆有查封、扣押权，而上述规定仅针对法院民事执行案件，对其他有权机关并不具有约束力，其不负有通知义务。 因此，银行作为抵押权人不能被动地等待查封、扣押机关的通知，而应严格执行贷款“三查”制度，主动掌握抵押财产的状况。无论贷前还是贷中，皆要特别关注客户经营是否异常，评估该客户是否有欠税或涉诉纠纷，在发放每一笔最高额贷款前，应到登记部门进行核实。如果发现异常，应立即停止发放贷款或要求借款人提供其他担保。 风险点二：债权余额大于最高限额 实践操作中往往会出现贷款发放金额等于最高额抵押合同中约定的最高限额的情形，即由于贷款利息、违约金、实现债权的费用等债权余额的产生，造成实际债权余额大于最高额限额的情形。为防止部分债权脱保，银行和抵押人会在合同中约定，“如因本金利息、费用等原因而使债权超过最高融资限额的部分仍在抵押担保的范围内”。但这种约定是否有效值得商榷。 支持观点认为，《浙江省高级人民法院关于审理实现担保物权案件的意见》中明确，“在主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于合理的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权”，以此为依据认为利息、违约金等其他费用具有优先受偿权。但这种理解是片面的。第一，该意见只是对利息、违约金等其他费用是否具有优先受偿权的法院内部指导性意见，不具有法定效力;第二，该意见肯定利息、违约金等其他费用具有优先受偿权，但并没有肯定本金、利息、违约金等其他费用之和大于最高限额时，大于最高额限额部分具有优先受偿权;第三，该意见是针对一般担保物权的案件，最高额抵押有其特殊性，不能一概而论。 因此，对于贷款本金、利息、费用等债权余额大于最高额时，应从最高额抵押制度规定本身予以论证。根据《物权法》对最高额抵押制度的规定，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。可见，最高额抵押制度受到“最高额”的制约，虽然债权发生期间债权是不确定的，但其最高额是明确的，故其实际担保债权可能小于或等于最高额，但绝不可能大于最高额，否则与最高额抵押制度相违背。 所以，即使在最高额抵押合同中约定，超过最高融资限额的部分仍在抵押担保的范围内，亦是无效的。因此，为确保担保债权的安全，实际发放的贷款本金应小于最高额抵押合同项下的最高额。具体发放金额可参照不动产抵押抵押率，预留不低于30%的额度，用于偿还贷款利息、罚息、复利等债权。 风险点三：抵押物价值被高估 最高额抵押的另一个特点是具有债权发生期间。为了减少交易成本、提高交易效率，一般最高额抵押合同债权发生期间都签署3至5年时间。但近几年，房产市值波动较大，房地产市场低迷，不动产流拍概率极大，且经常出现成交价低于债权金额的情形，尤其是2012年、2013年签署的最高额抵押合同，不动产价值明显被高估。 面对此种情形，银行可以从内部和外部两方面加强管理。对内，要对存量最高额抵押贷款抵押物进行重新评估，对于明显高估的抵押物，要求借款人追加担保或压缩贷款额度。对外，要加强对房产评估公司的管理。第一，针对房产评估引入竞争机制，行内房产评估由不同房产评估公司参与，防止造成垄断经营;第二，要求评估公司切实履行《房地产评估规范》义务，对于由于价值评估过高造成损失的，这类房产评估公司将一律予以退出，并追究相应的法律赔偿责任。(浙江乐清农商行王良豪) 引用法条： [1]《冻结财产的规定》 [2]《房地产评估规范》 [3]《中华人民共和国物权法》第两百零六条 [4]《浙江省高级人民法院关于审理实现担保物权案件的意见》 |
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