| 问题 | 城市房屋拆迁评估中新的困惑 |
| 释义 | 给予被拆迁方平等协商地位 12月初，建设部下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》)。尽管这个《意见》只不过是一个法律效力次于行政法规的部门规章，但却受到了国内各界尤其是城市住房拆迁涉及的主要利益群体的广泛关注。作为主管部门，建设部的行动十分低调，记者一再联系采访，其有关部门均表示“问题敏感，一律不接受采访”。 以往的拆迁，补偿额度总是由拆迁人单方面确定，评估标准极不透明公开，由此直接间接引起的拆迁纠纷和群体上访甚至血案不胜枚举。此番《意见》的一个重要精神，就是要规范房屋拆迁估价行为，提高拆迁估价的公正性，保护被拆迁人的利益。《意见》规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定，部分赔偿项目拆迁双方可以协商决定，这便为当事双方提供了平等谈判的契机。 此外，《意见》规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。这实际上就是将调整房地产财产关系而应给予的补偿单独考虑，也就是说承认拆迁是一种财产关系调整，这是一个较大的进步。 长期代理拆迁案件的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师评论说：“从部分内容看，至少在某些形式上，拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上。” 较为一致的评价是，《意见》的精神如能真正落实，应能大大提高拆迁评估的公正性，对被拆迁人的利益有较为合理的补偿。 仍有大量“法律空子” 在对有关学者和拆迁当事人的采访中也了解到另一种看法。他们认为，《意见》作为一个部门规章，其实是对《城市房地产管理法》等有关法律的具体化和细化。尽管它在规范拆迁行为和保护被拆迁人方面作出一定努力，但是由于相关条款表述较为模糊，有诸多不够明晰之处，仍然留下大量侵害被拆迁人利益的“法律空子”。 房屋拆迁估价的技术标准十分重要，它直接影响到评估价格。《城市房地产管理法》第33条的规定明确而严谨，它指出，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估标准，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。但是《意见》中仅仅规定“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行”，相对便显得含糊和简单。 对于开发商而言，当然是拆迁成本越低，利润就越高;而对于地方政府而言，土地出让金也是一项重要的财源，且拆迁的成果往往和城市的发展建设紧密联系。事实证明，正因为拆迁总是涉及诸多方面的利益，有关法律法规和政策一旦稍有模糊之处，“公正、公平、公开”六字原则在地方政府的执行过程中便有可能打上折扣。因此有拆迁户大胆表示，希望能够在拆迁当中聘请外地的评估机构进行评估，因为“当地的都是和地方政府站在一起”。 |
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