| 问题 | 城市房屋拆迁评估中存在的问题 |
| 释义 | 长期以来，虽然《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》对房产评估的技术标准作了明确的规定，但在旧城改造过程中，补偿额度一般是由拆迁人单方面确定，或由政府下文的方式确定房屋拆迁安置标准，或由拆迁部门确定补偿标准，被拆迁方始终处于一种弱势状态。由于评估标准极不透明公开，加上利益的不对等，诱发的矛盾和纠纷越来越多。2003年12月1日建设部下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》。使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上，它在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作了一定努力，明确规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定，部分赔偿项目可以协商决定，为当事双方提供了平等谈判的契机，同时对拆迁估价的定义及估价要求也作出了比较明确的诠释。随着<城市房屋拆迁估价指导意见>的下发，拆迁当事人纷纷委托估价机构进行评估。这虽然在一定程度上成为了估价机构新的利润增长点，但由于拆迁评估的特殊性，评估过程中常会碰到较多的难点及问题，解决得不好，可能导致评估结果得不到认可，甚至会卷入纠纷的漩涡成为诉讼被告。 (一)估价对象复杂，估价方法选择较为困难。相对于其他目的的估价，拆迁评估的对象较为复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、店面、办公楼、车库、仓库等不同的物业类型，同时，一次估价中还会面对大量的房屋。少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，面对的是众多的业主。因此在估价方法的选择上较为困难。由于受地区信息的限制，使用同一种估价方法几乎不可能，但使用不同的估价方法又会让房屋所有权人误解，认为有操纵价格的行为。一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，还要有分户价格，而每一户的价格又受楼层、朝向、采光、户型等诸多因素的影响。 (二)可比案例较少，参数收集困难。就拿海西地区来说，房地产市场较小，拆迁多为旧有住房，而旧有住房交易案例相对较少甚至没有，就算是有，由于受一些情况的影响，取得的交易案例往往也很难作为参考案例。一是交易双方为了规避交易过程相关的税费，协商压低合同价。到房产管理部门备案的价格并非真实交易价格;二是双方虽有签订转让协议，但不到房产管理部门办理变更手续。由于可比案例参数收集困难，使用市场法评估的困难就非常大，也为其他方法的验证带来困难。 (三)装修的特殊性，成新率的确定较为困难。《城市房屋拆迁估价指导意见》指出，被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托估价确定。但拆迁当事人往往难以对价格进行协商解决，拆迁人为了省事往往也采取简单的方式，直接委托估价机构在确定被拆迁房屋价值时一并进行。由于装修的特殊性，采用市场法估价很困难，一般采用成本法评估，但由于受保养情况、装饰风格、装修材料、装修档次及装修使用年限无明确的规定等方面的影响，在成新率方面往往容易产生较大的分歧。 (四)拆迁的特殊性，补偿安置价格难以确定。城市房屋的拆迁安置补偿价格。是由地方政府决定的。而许多拆迁是市政、基础设施等项目，拆迁安置补偿费用多是由政府来出的，另外为了加快城市建设和改造、吸引开发商的资金投入，多用压低拆迁安置补偿价格的方法来降低成本。在这种情况下。补偿安置价格就难以确定了。 |
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