| 问题 | 如何签订商铺租赁合同 |
| 释义 | 如何签订商铺租赁合同 商铺租赁较为复杂，在签订合同之前、之中及之后需要关注众多问题。前期了解相关注意事项，对于顺利租赁商铺及实现租赁目的具有重要意义。笔者结合处理该等事务的经验及参考他人教训，总结如何签订商铺租赁合同意见如下，供需者参考。但鉴于实际情况的纷繁复杂，仍旧建议需者向律师当面咨询，请律师协助处理相关事宜，惟此，才能充分规避法律风险，以最小成本实现最大利益。 一、签定合同之前要做调查 （一）调查商铺的档案 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1.房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2.房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他有权利人签署租赁合同。 3.房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 （二）营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面： 1.原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照； 2.商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照； 3.房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照； 4.涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照； 5. 因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。 对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。 二、合同内容要完备 （一）免租装修期 商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。 租约到期之后，店面是否应恢复原状，最好把店面照片存档，并注明使用材质，作为日后原状归还的证明。 （二）租赁费及保证金 租赁费即房租，要在合同中明确费用大小及支付方式，同时可以把每年租金调整幅度事先约定于合同当中，明确何种条件下可调整房租。 租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内仍不补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。 （三）税费承担 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费： 1.出租方税费： 营业税及附加 租金*5.55% 房产税 租金*12% 个人所得税 所得部分*20% （所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元） 印花税 租金（总额）的0.1% （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。） 土地使用税 按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。 2.转租方税费： 营业税及附加 转租收入*5.55% 印花税 转租租金（总额）0.1% 在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。 虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。 （四）装修的处置 商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题： 1.明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。 2.解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。 3.明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。 （五）水、电、电话线等 因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。 三、签定合同之后的相关事项 （一）租赁登记 租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容： 1.登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效； 2.经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：已经合法占有租赁房屋的；已经办理登记备案手续的；合同成立在先的。出租人并向没有取得租赁房屋的承租人承担违约责任。 因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。 在办理登记备案手续时，要提交下列材料：1.房地产权证或者其他权属证明；若向外来流动人员出租的，还应附公安部门发放的房屋租赁治安许可证；2.出租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明；如果属共有房屋出租的，还应当提交其他共有人同意出租的证明；委托出租的，应提交委托合同；代理出租的，应提交房屋所有权人委托代理出租的证明；3.承租人在办理登记备案手续时应提交自己的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。无论是出租人还是承租人，在提交的个人身份证明中，居住在国外的中国公民应当提交有效的中华人民共和国护照；香港、澳门的个人，应当提交港、澳居民往来内地通行证；台湾个人，应当提交台湾居民来往大陆通行证；境外企业、其他组织，应当提交经公证或者认证的登记注册证明。 （二）转租问题 商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题： 1.转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重新签订租赁合同，也需要征得出租人同意。 2.原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让操作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。 （三）买卖与租赁 许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护： 1.出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。但须明确，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院会予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院将不予支持。 2.即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。 |
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