一、商品房预售应当满足的条件是什么
商品房预售并非无条件进行，而是需要满足一系列法定条件。
1.开发商必须已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是预售的基础。
2.开发商需持有建设工程规划许可证，确保项目符合规划要求。
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并确定施工进度和竣工交付日期，这保证了项目的资金充足和进度可控。
4.开发商还需向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，确保预售行为合法合规。
二、预售合同订立程序
商品房预售合同的订立程序严谨而明确。
1.开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，明确双方的权利和义务。预售合同可以委托代理人办理，但必须提供书面委托书，确保代理行为的合法性。
2.预售合同签订后，合同预售人应在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，确保合同的有效性和可执行性。
这一程序不仅保护了购房者的合法权益，也规范了商品房预售市场的秩序。
三、收取及管理预付款
1.在商品房预售过程中，开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款。
2.若合同中有约定，则按照约定执行。
3.这些预付款是购房者对未来房屋所有权的预付款项，因此其使用和管理必须严格规范。
4.开发商收取的预付款应专项用于房屋开发建设，不得挪作他用，以确保资金的安全和有效使用。
5.预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续，完成房屋所有权的转移。
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