| 问题 | 罗某某财产权属纠纷 |
| 释义 | (二)诉辩主张 1.两原告诉称：被告罗贤旺系两原告父亲，原、被告于1995年在原老屋基础上拆旧翻新，建了一幢三直二层房屋。2001年两原告母亲病故。2003年11月中旬被告擅自将该共有房屋出卖给第三人刘裕灵，虽有两原告的阻拦，仍办理了相关交易手续。故此两原告起诉，要求确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效。 2.被告辩称：所出卖房屋系被告所建，两原告不享有所有权。被告与第三人之间的房屋买卖行为已经完成，两原告无权干涉。 3.第三人述称：在与被告完成房屋交易手续之前，两原告虽曾出面阻拦，但未能按第三人的要求如数退回购房订金。现第三人与被告的房屋买卖行为已经房管部门确认。故合法、有效。 (三)事实和证据 江西省玉山县人民法院经公开审理查明：被告罗贤旺与其妻何九芳(2001年7月28日病故)生育了一子一女，即原告罗春华、罗春云。1995年8月至11月间由何九芳和被告共同主持，在玉山县冰溪镇莲塘村金山头地方原老屋基础上，拆旧翻新建了一幢三直二层砖混结构房屋及盖瓦厨房一间(现登记为金山头地方42号)。建房时两原告均已基本独立生活，并在建房时出了一定的人力、财力。2003年7、8月间，被告在未征得两原告同意的情况下，与第三人商谈了该房屋买卖一事，约定房价为5万元，为此，第三人向被告支付了订金约4千至5千元。同年11月初，被告与第三人准备到玉山县房地产管理局办理相关产权登记及产权过户手续时，被在外务工的两原告得知。随即两原告赶回玉山找到第三人，表示坚决反对被告与第三人之间的房屋买卖一事。当时第三人提出只要两原告将其已支付给被告的购房订金如数退回，则同意终止与被告之间的房屋买卖。后因两原告未能按第三人的要求及时将被告所收取的订金退回，至同月14日第三人与被告到玉山县房地产管理局就该房屋办理了相关交易手续。为此，两原告向本院提起诉讼，请求确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效。 以上事实有下列证据证明： 1.原、被告及何九芳常住人口登记卡各1张。 2.2003年11月17日何乾旺、艾金荣、罗贤森、罗贤正调查笔录各1份。 3.玉山县房地产管理局关于被告与第三人之间房屋买卖的相关档案材料。 4.当事人的陈述。 (四)判案理由 江西省玉山县人民法院根据上述事实和证据认为： 1.被告所出卖房屋系原、被告共有财产，被告认为两原告不享有所有权与事实不符。本案涉及的房屋虽由被告与其妻何九芳主持所建，但在1995年建房时，两原告均已成年，并且在建房中也出了一定的人力与财力，故该房屋应认定为家庭共有财产。此外何九芳病故后，其在共有房屋中所享有的所有权，两原告作为第一顺序继承人，有权继承得相应份额。可见对于所争执房屋，两原告是享有一定所有权的。[page] 2.本案第三人清楚被告家庭的基本情况，应当知道被告所出卖的房屋系原、被告共有财产，却在两原告极力反对的情况下，仍同被告完成房屋交易手续，其行为不符合相关法律规定。 (五)定案结论 江西省玉山县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款的规定，作出如下判决： 被告罗贤旺与第三人刘裕灵之间的房屋买卖行为无效。 本案受理费2010元，其他诉讼费用230元，合计人民币2240元，由被告罗贤旺承担1440元，由第三人刘裕灵承担800元。 (六)解说 1.关于本案的案由 本案引起纠纷的原因是被告与第三人之间的房屋交易行为。表面上原告诉请法院确认的是被告与第三人之间的房屋买卖行为无效，可实质上是诉请确认两原告对争议房屋享有的所有权。就原、被告而言，其争议的焦点在于争议房屋的所有权归属问题，即财产权属问题。 2.共有财产的处分权 本案中作为家庭财产的房屋由于未进行分家析产，应认定其为家庭人员共同共有。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。此外，《合同法》第一百三十二条第一款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。由此可见被告在对所出卖房屋不享有完全所有权和处分权的情况下，要出卖房屋必须征得共有人即两原告的同意。 3.第三人取得财产应符合法律规定 根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定，部分共有人处分共有财产时，如第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。这里所提的“善意”应解释为主观上无恶意、客观上不知情。可见法律已明确规定，第三人只有在善意且有偿的情况下，其所取得的财产才受法律保护，两者缺一不可。本案第三人取得房屋所有权虽是有偿的，并且已按规定办理了产权变更手续。但主观上第三人在了解原、被告家庭基本情况的前提下，应当知道被告所出卖的房屋系原、被告共有财产;客观上两原告在其完成交易手续前极力进行了说明与阻止。由此可知第三人取得财产是恶意的，不受法律保护。据此，本院依法确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效。[page] 引用法条： [1]《中华人民共和国民法通则》第七十八条 [2]《中华人民共和国合同法》第一百三十二条 [3]《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十九条 |
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