| 问题 | 预告登记如何保护权利人利益 |
| 释义 | 2007年10月11日，甲公司由于开发房地产的需要通过拍卖的方式与某省S市国土局签订了土地出让合同，获得了一宗面积为5000平方米的建设用地使用权，土地的用途是建设商品住宅，建设用地使用权的期限是70年，出让金是500万元。2007年10月25日，甲公司付清了全部出让金，10月28日，S市国土局为甲公司办理了产权登记，颁发了建设用地使用权证书。随后甲公司即开始开发该宗土地。在开发过程中，因为甲房地产公司开发的另一处房地产项目未达到其预期的经济效应，陷入了资金短缺的状况，虽然经过甲公司多处联系但是仍然没有筹集到其开发这宗土地所需的资金。为了缓解燃眉之急，甲公司遂决定将这宗建设用地使用权予以转让。经过多方联系找到了正在积极寻找开发土地的乙公司，于是双方于2007年7月10日签订了建设用地使用权转让合同。合同约定：甲公司将建设用地使用权转移给乙公司，乙公司为此支付800万元人民币;合同签订后的10日内乙公司先行支付400万元，其余的另外一半价金在办理完过户登记之日起的20日内支付完毕。由于甲公司对于土地开发所投入的资金尚未达到25%，因此暂时无法办理过户登记手续，因此双方约定先行办理预告登记手续，甲公司继续进行投资，待投资达到25%之时进行正式的过户登记手续，任何一方违约都应当向对方支付相应的违约金。合同签订后，乙公司依约向甲公司支付了400万元首付款，2007年7月15日甲公司与乙公司就该宗建设用地使用权的转移办理了预告登记。预告登记后甲公司依约继续对该土地进行开发投资，完成了对土地投资25%的合同义务。但是，由于多方面的原因双方一直没有办理正式的过户登记手续。2007年12月5日，甲公司由于急需资金于是找到了丙开发公司，对丙公司声称自己有一宗用途为商品住宅的建设用地，欲转让给丙公司，价金为900万元人民币，由于当时土地价格上涨。丙公司觉得这笔已经开发了25%的建设用地价金相当合理，有利可赚，于是就与甲公司签订了转让协议。合同签订后丙公司向甲公司全额付款，甲公司随与丙公司一同到S市国土局办理过户登记手续。国土局受理后，发现该宗土地已经在2007年7月15日办理了预告登记，而且到现在也没有办理该预告登记的注销登记，因此甲公司不能再转让该宗土地给第三人，否则转让无效。国土局认为，甲公司已经将其建设用地使用权转让给了乙公司，并且办理了预告登记，因此其与丙房地产公司所签订的建设用地使用权转让合同无效，所以拒绝为其办理过户登记手续。丙公司不服A市国土局不予登记的行政决定，于是向A市所在地的人民法院提起“A市国土局行政不作为”的行政诉讼，请求人民法院判决国土局给予登记，并赔偿丙公司因此所受到的损害。[page] [法院判决] A市基层人民法院受理该案件后，在确认上述案件事实情况的基础上，判决认为A市国土资源局适用法律正确，没有任何违法行为，因此依据《物权法》第20条的规定判决丙公司败诉。判决作出后，丙公司不服该基层法院的一审判决，向A市中级人民法院提起了上诉，中级人民法院认为一审法院认定事实正确，但是适用法律错误，依法进行改判，判决国土局为丙公司办理过户登记。 [评析] 首先要注意的是该案在审理时《物权法》已经发生效力，所以本案应当适用《物权法》的规定。本案双方当事人产生争议的原因正好也是两审人民法院作出不同判决的原因，即：对2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》所规定的预告登记的法律效力的不同理解。由于预告登记是《物权法》从国外引进的新的登记制度，而且《物权法》对其规定非常的笼统，当事人及法院对其适用产生不同的理解在所难免。因此解决本案的关键就在于确定《物权法》第20条所规定的预告登记制度的具体含义和法律效力。 关于预告登记，《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”对于该条的理解，应当从下述几个方面着手： 首先，应当明确预告登记不同于正式登记，而是正式登记之前的临时性登记措施，因此预告登记不能发生不动产物权的转移，其效力仅仅在于防止原来不动产物权人再行处分不动产物权，从而损害不动产预告登记权利人的利益。 其次，预告登记之后虽然原不动产权利人仍然是该不动产的真正权利人，但是其不能再处分该已经经过预告登记的不动产。所谓处分是指决定某项财产在事实上和法律上命运的一种权能。因此，处分行为可以分为事实上的处分和法律上的处分。前者是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭;后者则是指改变标的物法律上的命运，也就是改变标的物之权利归属状态。法律上的处分应当进行广义上的理解，主要包括下述三种情形：转让标的之所有权(也包括用益物权人转让其用益物权在内);将标的物为他人设定用益物权(例如在土地上设立建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权等)，将标的物为他人设定担保物权(包括抵押权、质权)。处分权能是一切财产权的核心权能，对所有权而言更是其生命所在，所有权的本质即为权利人对于特定物的随意处分，并排除他人之干涉，从而实现自己的利益。[page] 再次，需要特别注意的是，依据《物权法》第20条第3款的规定，预告登记作为一种临时登记措施，其效力有时间的限制，这也是其与正式登记的重要区别。依据《物权法》第20条第3款规定预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，预告登记以后，从能够办理正式登记之日起，当事人双方必须在3个月内提出办理正式登记的申请，否则预告登记就失去其效力。所谓失去效力应当是指该预告登记视为自始末发生法律效力，从此时起不动产权利人可以处分其不动产，登记机关必须为其办理相关的登记。 依据上述对于《物权法》第20条的理解，我们来看本案。本案中甲公司与乙公司签订了建设用地使用权转让合同，由于不能办理正式过户登记手续所以双方当事人办理了预告登记来担保将来乙公司能够确定地取得该宗土地的使用权(用益物权)。 在乙公司就甲公司拥有建设用地使用权的土地上进行了预告登记后，依据《物权法》第20条的规定甲公司就不能处分该建设用地使用权，即不能将该建设用地使用权转让给他人，也不得将其进行抵押，也不能为他人设定地役权等其他用益物权，否则不发生物权的效力。但是，在预告登记后原权利人与他人所签订的转让合同、设定用益物权的合同或者抵押合同是否有效呢?对此，《物权法》没有正面进行规定。我们认为预告登记后，原权利人和他人所签订的买卖合同、抵押合同由于其本身并不发生物权变动的效力，所以也不会损害到预告登记权利人，因此签订合同本身不属于对标的物的处分，因而其效力不因标的物已经进行了预告登记而受有影响。对此《物权法》第20条的规定进行反面解释即可得出这一结论，《物权法》第20条规定预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的不发生物权的效力，可见仅仅是不发生物权的效力，而不是“合同无效”，既然合同效力没有被本条排除，而且合同符合了《合同法》规定的生效条件，当然应当有效。基于此，本案中S市国土局认为在预告登记后由于原权利人不能再处分标的物所以甲公司与丙公司所签订的转让合同无效的说法是不符合《合同法》与《物权法》的规定的。也就是说，在本案中虽然乙公司已经就该宗建设用地办理了预告登记，但是却不能否认原权利人甲公司与其他人所签订的合同的效力，所以甲公司与乙公司所签订的转让该宗土地使用权的合同自双方当事人在合同上签字盖章之日起就发生了法律效力，只是在预告登记有效的期间不能办理过户登记而已。 综上所述，甲公司与丙公司的转让协议有效，但是在预告登记期间不能办理过户登记手续，而若在预告登记有效期间甲公司将该宗土地登记给第二买受人丙公司，登记机构应当予以拒绝。然而在本案中，乙公司预告登记完成后，2007年7月30日即可以办理正式登记，然而乙公司迟迟到11月15日仍然没有提出正式登记的申请，其已经超过了3个月，因此依据《物权法》第20条第3款的规定，该预告登记已经失去效力了。既然乙公司的预告登记已经失去效力，而丙公司与甲公司的转让合同又有效，那么甲公司与丙公司就该宗土地提出登记申请符合不动产变更登记的条件，登记机关应当为丙公司办理登记。因此，在11月15日甲公司与丙公司提出过户登记的申请国土局不得拒绝。因此我们认为一审法院的判决是错误的，而二审人民法院的判决正确地适用了《物权法》的规定。[page] [法理研究] 本案例是一个建设用地使用权流转的案例，建设用地使用权作为不动产物权的一个主要类型，其流转正好代表了不动产物权的流转。为了正确理解建设用地使用权的流转和登记问题，我们必须研究不动产物权变动的原因和登记的关系。由于我国《物权法》仍然遵循了传统大陆法系的做法将公示公信原则作为物权法的基本原则，所以基于合同等法律行为而变动不动产物权的必须经过登记。不过登记究竟是作为不动产物权变动的何种要件则需要认真分析。 一、不动产物权变动的立法模式及我国《物权法》的选择 在此，笔者通过比较法的研究探讨我国新《物权法》上物权变动的立法模式应当有助于对于物权变动的理解。关于引起物权变动之法律行为的性质，各国立法有不同之规定，归纳言之有如下三种立法例。首先我们来看一个典型的不动产物权变动的案例，然后再来分析在不同立法例下的不动产物权变动模式。[1] 例A：甲(出卖人)和乙(买受人)于2007年2月5日签订一份书面房屋买卖合同。合同中约定乙应在2007年3月1日之前交付全部价金100万元，甲在4月10日之前为乙办理过户登记手续。后乙依约在3月1日支付了100万元价金，甲也依约在4月10日为乙办理了过户登记手续。 1.采意思主义的立法例。以《法国民法典》为代表，认为物权的变动只需要当事人之间订立一项买卖、赠与、互易等债权合同即可，于债权合同生效时物权发生变动，在该项债权合同之外，不再需要当事人实施另一项以直接引起物权变动的为内容的意思表示，而交付和登记不过是对抗第三人的要件而已。依据意思主义的立法例，乙在合同生效时也即2月5日即取得了房屋的所有权，当然在办理登记之前即4月10日之前不能对抗善意第三人。 2.采形式主义的立法例。又称作物权形式主义，这种立法例以《德国民法典》为代表，认为买卖、赠与、互易等合同仅发生以物权产生、变更、消灭为目的的债权和债务，因此是债权合同(Vearag)。而物权变动的效力的发生还需要当事人另行就物权变动达成合意(Einigung)并且要实施登记或者交付标的物的公示行为。依据物权变动的形式主义，例A中乙取得房屋所有权的时间是4月10日登记完成之时。在形式主义下，一个物权的变动需要经过两个独立的法律行为，一个债权合意，另一个是物权合意，此为分离原则(Abteilungsprinzip)，在我国被称为物权行为的无因性。在形式主义的立法例下，还规定了若债权合同无效不影响物权合同的效力，物权合意若符合生效要件其仍然有效，此即为物权行为的抽象原则(Abstraktionsprinzip)在我国被称为物权行为的无因性。[page] 3.采折中主义的立法例。又称作债权形式主义，这种立法例以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表，认为当物权基于法律行为发生变动时，除债权合同外，还需要登记或交付形式要件，就此而言其与形式主义的立法例相同;但是，当事人仅需要一个物权变动的合意在债权合同之外不需要另行一个变动物权的独立的合意。由此可见，这种做法介于上述意思主义与形式主义之间。 我国物权依据法律行为而进行变动的兼采折中主义和意思主义，但是以折中主义为原则。 1.我国原则上采纳了物权变动的折中主义。即依据法律行为而发生物权变动仅需要一个法律行为(即买卖合同、赠与合同、互易合同等)，而不需要在债权合同之外另行实施物权合意，但是物权变动必须要进行登记或者交付动产等公示行为，从公示行为完成之时物权变动生效。但是需要注意的是未登记或者未交付仅仅是物权不发生变动，而债权合同则已经生效，若合同生效后出让人不办理登记或者交付标的物构成违约行为，受让人可以诉请法院判决其协助登记或者交付标的物。其法律依据是《中华人民共和国物权法》第14条和第15条。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。” 2.但是在下列情形物权变动则采意思主义，即物权从债权合同生效时发生变动，但是不登记不发生对抗善意第三人的效力： (1)土地承包经营权，从承包合同生效时取得，流转的从相应的流转合同生效时发生效力，但是未登记不发生对抗善意第三人的效力。(《物权法》第127、129条) (2)地役权，从设立合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人。(《物权法》第158条) (3)动产抵押，从抵押合同生效时发生效力，但是未登记不得对抗善意第三人。(《物权法》第187、188与189条) 二、预告登记的制度背景及功能 由上可见，在我国《物权法》上针对不动产物权的变动原则上需要两个步骤才能完成，即：首先当事人先签订不动产让与合同;然后再进行不动产物权登记。也就是说仅仅让与合同生效不能发生物权变动的效力，只在当事人之间发生债权效力，即：受让人有请求出让人交付标的物并办理登记的权利;而出让人则有请求受让人支付价金的权利。但是在登记之前出让人仍然是不动产的所有人，此时若出让人将标的物再行转让给第三人并不构成无权处分，除非该第三人与出让人构成恶意串通的情形其转让仍然有效，若出让人给该第三人办理了登记手续，则该第三人取得不动产的所有权。在这种情况下第一买受人虽然可以请求出卖人承担违约责任，但是若第一买受人更看重的是取得该不动产权利的利益，那么第一买受人的利益无论如何是无法得到实现的了。预告登记的功能正在于为已经订立买卖合同但是由于某些原因而无法办理正式登记手续的第一买受人提供保障。预告登记通过赋予请求权以对抗第三人的效力，而使该请求权人的请求权的实现得以确保。[page] 三、预告登记的适用范围 对于预告登记，我国《物权法》仅仅在第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是关于何种情形可以适用预告登记则没有明确之规定。国土资源部新颁布的《土地登记办法》只是规定土地权利转让协议签订后可以办理预告登记一种情形，据此其他情形则不能办理预告登记。这显然是不符合《物权法》的立法意旨的。为了确保《物权法》准确实施，关于预告登记的适用范围必须予以明确，有鉴于此，笔者参考国外立法阐述如下： 预告登记的对象应当界定为以取得、变更和消灭不动产物权为内容的请求权。 具体而言应当包括： (一)取得不动产物权的请求权 只要是取得不动产物权的请求权均可申请预告登记，至于该请求权的发生原因和性质均在所不问。就该请求权的发生原因，可以是基于合同而发生的，如基于不动产的买卖合同或者不动产互易合同或者是不动产赠与合同;还可以是基于不当得利而发生的不动产返还请求权，例如基于无效的买卖合同而将不动产进行了过户登记，现在请求返还该不动产物权的请求;还可以是基于继承关系发生的请求权，如基于遗赠抚养协议而取得所有权;还可以是基于婚姻关系而产生的请求，如基于离婚不动产分割而产生的请求权。就请求权的具体内容而言，预告登记的请求权可以是以取得不动产所有权为内容的请求权;也可以是取得不动产用益物权的(如建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等)请求;还可以是取得不动产担保物权为内容的请求权。 (二)变更和消灭不动产物权的请求权 不但以取得不动产物权为内容的请求权可以进行预告登记，而且以变更和消灭不动产物权为内容的请求权也应当能够进行预告登记。《德国民法典》第883条列明确规定：预告登记所担保的请求权为：该请求权的内容，须为一项土地物权或者一项在该土地物权上所成：立之物权的赋予，或者这类物权的废止，或者物权之内容的变更，或者物权之顺位变更。[2]由此可见预告登记的范围远远超出我们通常所理解的界限，是一个适用领域非常广泛的制度。 [相关法条] 《中华人民共和国物权法》 第14条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。[page] 第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第135条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 引用法条： [1]《法国民法典》 [2]《瑞士民法典》 [3]《奥地利民法典》 [4]《土地登记规则》 [5]《中华人民共和国物权法》第一百五十八条 [6]《中华人民共和国合同法》 [7]《德国民法典》第八百八十三条 [8]《中华人民共和国物权法》第二十条 [9]《中华人民共和国物权法》 [10]《中华人民共和国物权法》 [11]《中华人民共和国物权法》第一百三十五条 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。