| 问题 | 物权行为效力优于债权行为效力 |
| 释义 | 一、裁判要旨 本案中，原告把同一房屋先出卖给被告，后抵押给第三人，前一买卖合同成立后，未办理房屋过户手续，属债权行为;后一抵押行为不仅签订了抵押合同，且办理了抵押登记，属物权行为，符合物权变动的公示、公信原则，故法院确认抵押担保物权效力优先于买卖合同的债权效力，驳回原告要求被告协助过户的起诉，维护了善意第三人的合法权益。 二、案情 1998年4月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告把坐落在城厢区凯顺街原城厢保险公司集资房财保楼304号房屋(套房)以总售价89000元转让给原告，原告于1998年5月底先付给被告86000元，待被告把房产证过户给原告后，原告把余款3000元付给被告，同时被告把房屋交付原告使用，以及违约责任等条款。合同签订后，双方按约履行，原告即给付被告房价款86000元，被告也把上述房屋交给原告居住。此后，双方没有向有关部门办理房屋产权过户。2006年11月被告用该房屋的莆市房权证城厢区字第140406号《房屋所有权证》作抵押担保向第三人借款14万元，借款期限120个月，抵押担保并经有关部门抵押登记。现因原告要求被告办理房屋产权过户，被告因房产证已抵押无法办理过户。 原告陈丽云诉称：要求法院判令被告协助原告把坐落在城厢区凯顺街四幢304号套房(原区保险公司财保楼304房屋)过户给原告。 被告林荔芬辩称：原告买房后一直没有和被告联系，而且被告在卖房时，曾经与原告口约不得把房屋转卖，以免给被告造成不良的影响，而原告却把房屋再卖给别人，从1998年卖房后，原告就没找被告联系，只有在2007年才找过被告，并且在被告单位大吵大闹。协议中没有明确说何时交房产证，原告余款3000元也尚未付清。因为被告自身的经济问题，2006年11月被告把房产证拿到涵江工商银行抵押贷款，有经房地证权部门登记。 第三人述称：2007年1月10日被告把房产证拿到我行申请抵押贷款14万元，期限十年，经过我行审批，其抵押手续已经过莆田市城厢区房地产抵押登记部门办理登记，抵押手续合法、有效，我行并不知道原、被告双方存在的买卖关系，没有任何过错。 上述事实有下列证据证明： 1、《房屋买卖合同》一份，证明原、被告之间成立房屋买卖关系。 2、《收条》一份，证明被告收取原告86000元房屋款，原告按约履行。 3、莆市房权证城厢区字第140406号《房屋所有权证》、莆市房城厢他字第0701019号《房屋他项权证》各一份，证实被告向第三人申请借款以其房产作抵押担保并已办理抵押登记。[page] 4、闽字莆田行涵江支行2007年02号《个人借款/担保合同》一份，证实被告于2007年1月向第三人申请借款14万元，期限10年的事实。 5、《借款凭证》一份，证实第三人于2007年1月10日向被告履行了放款义务的事实。 三、审判 法院经审理后认为：原、被告是房屋买卖合同纠纷，双方虽没有约定房屋产权过户期限，但被告在房屋买卖合同签订后，把房屋作抵押向第三人借款，造成目前无法办理该房屋产权过户，是违约行为;因被告已把该房屋抵押给第三人借款，并经有关部门抵押登记，该抵押担保是有效的，故该房屋的所有权在抵押期间不能转移，原告现主张被告办理房屋产权过户，因条件尚未成就，不符合起诉条件，不予支持。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，作出裁定：驳回原告陈丽云要求被告林荔芬协助其把坐落在城厢区凯顺街四幢304房屋(原区保险公司财保楼304房屋)过户给原告的起诉 四、评析 从法理角度分析，本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立、生效的问题，又涉及到物权法的物权变动的公示、公信原则的问题。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，房屋买卖合同的当事人未办理产权过户手续，不影响合同的效力，仅仅产生作为合同标的物的房屋所有权不能转移的法律后果。《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示、公信原则的具体体现，是不动产物权发生变动的标志性事实。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”，不动产物权的这种登记，起到决定物权变动能否生效的作用。 债权行为和物权行为区分的理论，对正确处理合同纠纷具有指导意义。订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为。而不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，而所有权和担保物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人。就本案而言，被告林荔芬以其所有的房屋作标的物与原告陈丽云签订房屋买卖合同，其后又以同一房屋作标的物与第三人中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行签订抵押担保合同，以此作为借款合同的担保。前一房屋买卖合同，因未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，因此，不能产生房屋产权由出卖人林荔芬转移给买受人陈丽云的法律效果。后一抵押担保合同，抵押人林荔芬与抵押权人中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行不仅签订了书面的抵押担保合同履行了债权行为，而且还到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为，因而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示、公信原则，应为有效。善意第三人中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行基于对房管部门颁发房权证的信赖，相信林荔芬是房屋的产权人，而与之设立了担保物权，法律承认中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行与林荔芬设立的担保物权有效，有优先于陈丽云债权的效力。人民法院判决驳回原告的起诉，符合物权变动的公信原则，保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场交易秩序。[page] 五、说明 在实际生活中，产权人将同一房屋先出卖后抵押或“一房二卖”等情形屡见不鲜，在司法实践中，只有遵循物权变动的公示、公信原则，才能保护购房人、抵押权人的合法权益，也才能维护交易的安全和市场交易秩序。本案，在买卖合同、抵押合同均有效的情形下，根据物权变动的公示、公信原则作出裁定，对宣传、贯彻物权法具有现实意义。 引用法条： [1]《收条》 [2]《借款凭证》 [3]《房屋买卖合同》 [4]《房屋所有权证》 [5]《房屋他项权证》 [6]《中华人民共和国合同法》第四十四条 [7]《个人借款/担保合同》 [8]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条 [9]《中华人民共和国物权法》第九条 [10]《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条 |
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