| 问题 | 小心入住遭遇隐性居住权人 |
| 释义 | 有关居住权的讨论随着物权法的制定正在不断升温。在学者们尽情挥洒笔墨时，让我们从一则案例来看一看居住权对房产交易会产生何种实际影响吧。 56岁的刘某因身有残疾且独身一人，一直与大哥一家共同生活。大哥去世后，刘某的大嫂及侄子作为第一顺序继承人取得了所居住房屋的产权，并很快以20万元的价格卖给了外地人张某。刘某继续在原房屋居住的要求，遭到了大嫂和侄子的拒绝，无奈之下，刘某将大嫂和侄子告上法庭。法院经审理认为，原告与被告一家共同生活27年，已成为被告家庭成员之一，享有在讼争房屋内居住的权利，这种权利不会因原告大哥的死亡而被剥夺。法院判决确认了刘某对诉争房屋享有居住权，同时责令二被告不得妨碍刘某在该房内居住。 法院裁决的主要依据在于维护社会的稳定，保证“弱势群体”最基本的生存权利，使他们不至于因丧失居所而流落街头。但对于不知情的购房者来说，买了房却无法入住无疑是一个沉重打击。张某作为一个外地人，其通过房产中介向刘某的大嫂及侄子(即合法的产权人)购买房屋。在购房过程中，张某查看了讼争房屋的房产证，该房产证上清楚地载明：“房屋产权人”一栏为刘某的大嫂及侄子，“房屋的他项权人”一栏为“无”，刘某的名字根本没有在房产证上出现过。可以说，张某已经履行了法律规定的审查义务。同时，张某已经向刘某的大嫂及侄子全额支付了购房款，并已经办妥了房屋的过户手续。但最终的交易结果却是20万元的现金仅仅换得了一张名义上的房产证。张某此时已经用光了所有的积蓄，在他打算找刘某的大嫂及侄子讨个说法时，却发现他们早已不见踪影。“弱势群体”的居住权得到了保障，购房者的合法权利却被剥夺了。 购房者因居住权问题而陷入窘境的原因在于：第一，我国法律对于何谓居住权以及对该种权利的保护力度缺乏明确的规定。据笔者检索，仅《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第二十七条明确提出了“居住权”的概念。这就造成各地法院在有关居住权的裁决中标准不一，当前的居住权案件实际上是法院在依据自身的自由裁量权在进行裁判。第二，普通购房者对居住权问题缺乏足够的认识。大多数老百姓在购买房屋时将全部的注意都放在了房屋的权属、质量等方面，而对于交易的房屋是否涉及“弱势群体”的居住问题则通常不作考虑。购房者不可能像法院一样站在维护社会稳定的高度去判断一桩房产交易。第三，居住权的存在具有极大的隐蔽性。现行法律中，居住权的确立是不要求进行登记的。因此，购房者无法通过查阅房产登记资料等手段判断居住权是否存在。有的售房者家中可能长期居住着患有残疾的亲友，但除非买卖双方相互熟识或购房者做了充分的调查，这种情况通常是难以获悉的。许多购房者即使在售房者家中看到了老人或残疾人，可能也不会想到他们会对自己的购房行为产生何种影响。[page] 居住权人的利益是应当保护的，而购房者的权利也不应当被漠视。为了避免因居住权问题而卷入房产纠纷，笔者认为，购房者可以从以下三个方面加以防范：第一，应当尽可能了解房屋的居住情况。从实际发生的案件来看，房产交易中心的登记材料根本无法为购房者的利益提供充分的保障。在交易的过程中，购房者应当到所购的房屋走一走，看一看，了解同住人对于房屋交易的意见。如果同住人明确反对产权人售房，则购房者最好放弃交易。此外，购房者还应当到房屋所在的社区或街道了解房屋的居住情况。第二，约定售房者的违约责任。购房者应当就房屋的居住权问题与售房者进行协商，要求售房者保证交易的房屋不涉及居住权争议。如果出现购房者无法入住的情形，则售房者应当对购房者进行赔偿。第三，先入住后付款。如果有可能的话，购房者可以要求在进行交易之前，先搬进所购的房屋居住一段时间，如一个月或三个月等。在此期间，购房者和售房者可以房屋租赁的方式结算。如果在这段时间内未出现居住权争议，购房者即可付清房款，并办理房屋的过户手续。这样做虽然会使交易时间延长，但却能够有效地避免居住权纠纷的发生。 |
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