| 问题 | 合作开发房地产转让合同的效力认定及法律后果 |
| 释义 |
2005年6月18日，最高人民法院公布了《关于审理国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），这不仅首次界定了合作开发房地产合同的概念和法律特征，而且明确了四种典型的合作开发合同，即可转让合同实际上是其他性质合同的情形。对于四种典型的可转让合同，由于它们被称为合作开发，实际上是其他性质的，显然，对其效力的判断只能从其真实性质出发，并以相应的法律规定为依据；同时，根据合同的性质和效力，直接影响“合作”各方利益分配关系的法律后果也必然随之发生变化。因此，对于合作开发房地产合同的当事人，准确分析合作开发房地产转让合同的效力和法律后果非常重要。一、合作开发房地产合同的概念和法律特征。《解释》第十四条规定：“本解释所称合作房地产开发合同，是指以提供土地使用权和资金为共同投资、利润共享、风险共担、合作房地产开发为基本内容的双方签订的协议。”从这一规定可以看出，合作开发房地产合同内容最基本的法律特征是：共同投资、利益共享和风险共担。如果合同不具备这一基本法律特征，即使合同当事人将合同命名为“合作开发房地产合同”，其真实性质也不可避免地发生变化，成为一种称为合作开发的合同，实际上具有其他性质。《解释》第十五条规定：“合作房地产开发合同的当事人具备房地产开发经营资格的，该合同视为有效。”从房地产开发管理的有关规定来看，所谓“房地产开发经营资格”应包括两层含义：一是，一方必须是依法设立的房地产开发企业，持有工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照》；二是房地产开发企业必须具备建设行政主管部门批准的与合作开发项目规模相适应的房地产开发资质等级。这表明，当一方具备房地产开发经营资格时，根据上述概念和合作开发房地产合同的基本法律特征，另一方可以是具有相应民事权利能力和民事行为能力的法人或自然人，《解释》规定的四种转让合同类型为：提供土地使用权的一方，不承担经营风险，只收取固定利益，称为合作社，实际为土地使用权转让合同；如果提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，或只收取固定金额的货币，或只使用房屋，则分别属于合作开发，实际上是房屋销售合同，贷款合同，和租赁合同 在下文关于确定四种可转让合同的效力和法律后果的讨论中，笔者将具有房地产开发经营资格的一方称为房地产开发企业的一方，无房地产开发经营资格的一方为非房地产开发企业的一方 |
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